Założenia analizy
Wariant 1 – najem długoterminowy
Obecnie mieszkanie tej klasy na Kazimierzu można wynająć za około 5 300 zł miesięcznie.
Przychód roczny
5 300 zł × 12 miesięcy = 63 600 zł
Na papierze wygląda to bardzo dobrze. W praktyce należy jednak uwzględnić okresowe pustostany, koszty odświeżenia mieszkania oraz drobne naprawy po zmianie najemcy.
Przyjmując konserwatywne założenia:
- okresowe pustostany,
- malowanie ścian,
- naprawy wyposażenia,
- wymiana zużytych elementów,
realny dochód właściciela wynosi około:
60 000 zł rocznie
czyli około:
5 000 zł miesięcznie
Wariant 2 – najem krótkoterminowy
Kazimierz od lat należy do najchętniej wybieranych lokalizacji przez turystów odwiedzających Kraków. Bliskość Rynku Głównego, restauracji, muzeów i terenów spacerowych sprawia, że dobrze przygotowane apartamenty osiągają bardzo dobre wyniki.
Założenia
- średnia cena za noc: 520 zł
- średnie obłożenie roczne: 75%
- liczba wynajętych nocy: 274
Przychód brutto
520 zł × 274 noce
= 142 480 zł
Prowizje platform rezerwacyjnych
Airbnb, Booking.com oraz inne platformy pobierają prowizje od rezerwacji.
Przyjmując średni poziom kosztów:
17 100 zł
Przychód netto:
142 480 zł – 17 100 zł
= 125 380 zł
Dochód właściciela przy współpracy z operatorem
Na rynku krakowskim wynagrodzenie profesjonalnych operatorów najmu krótkoterminowego wynosi zazwyczaj od 25% do 30% przychodu netto.
Wariant A – operator 25%
125 380 zł – 31 345 zł
= 94 035 zł rocznie
czyli:
7 836 zł miesięcznie
Wariant B – operator 30%
125 380 zł – 37 614 zł
= 87 766 zł rocznie
czyli:
7 314 zł miesięcznie
Porównanie wyników
- Najem długoterminowy – 60 000 zł
- Najem krótkoterminowy (30%) – 87 766 zł
- Najem krótkoterminowy (25%) – 94 035 zł
W analizowanym przypadku właściciel może uzyskać od:
27 766 zł do 34 035 zł więcej rocznie
niż przy wynajmie długoterminowym.
Oznacza to wzrost dochodu o około:
46–57%
Największe zalety najmu długoterminowego
Dla zachowania pełnej obiektywności warto wskazać również mocne strony tego modelu.
- Przewidywalność
Właściciel zna wysokość czynszu na wiele miesięcy do przodu.
- Mniejsza sezonowość
Dochód nie zależy od ruchu turystycznego, wydarzeń czy sezonu.
- Mniej bieżących decyzji
Po podpisaniu umowy właściciel nie musi zajmować się zarządzaniem cenami czy kalendarzem rezerwacji.
Największe wady najmu długoterminowego
To właśnie te elementy najczęściej skłaniają właścicieli do rozważenia najmu krótkoterminowego.
- Problem z odzyskaniem mieszkania
Jednym z największych ryzyk jest sytuacja, gdy najemca przestaje płacić lub nie chce opuścić lokalu.
W praktyce proces odzyskania mieszkania może trwać wiele miesięcy, a właściciel nadal ponosi koszty utrzymania nieruchomości.
- Ryzyko niewypłacalności najemcy
Zmiana sytuacji życiowej, utrata pracy czy problemy finansowe mogą spowodować zaległości czynszowe.
Właściciel często dowiaduje się o problemie dopiero po kilku miesiącach.
- Duże zniszczenia wykrywane po czasie
Najemca korzysta z mieszkania codziennie przez wiele miesięcy lub lat.
Najczęściej spotykane problemy to:
- uszkodzone ściany,
- zniszczone podłogi,
- zadymienie mieszkania,
- zużyte meble,
- uszkodzone AGD,
- zaniedbania techniczne.
Często są one widoczne dopiero po zakończeniu umowy.
- Brak kontroli nad stanem nieruchomości
Przez większość czasu właściciel nie ma realnego wglądu w to, co dzieje się w mieszkaniu.
- Ograniczony potencjał wzrostu przychodów
Jeżeli rynek rośnie, właściciel nie może elastycznie dostosowywać cen do popytu.
Największe zalety najmu krótkoterminowego
- Wyższy potencjał dochodowy
To główny argument przemawiający za tym modelem.
W atrakcyjnych lokalizacjach Krakowa różnica względem najmu długoterminowego może wynosić nawet kilkadziesiąt procent rocznie.
- Regularna kontrola mieszkania
Po każdym pobycie wykonywana jest kontrola stanu apartamentu.
Dzięki temu ewentualne uszkodzenia są wykrywane natychmiast.
- Elastyczność
Właściciel może korzystać z mieszkania w wybranych terminach.
- Dynamiczne zarządzanie cenami
Ceny mogą być podnoszone podczas:
- wakacji,
- świąt,
- długich weekendów,
- targów,
- konferencji,
- dużych wydarzeń kulturalnych.
Wady najmu krótkoterminowego
Najem krótkoterminowy nie jest rozwiązaniem idealnym dla każdego.
- Większa zależność od rynku
Na wyniki wpływają:
- sezonowość,
- sytuacja gospodarcza,
- ruch turystyczny,
- wydarzenia w mieście.
- Konieczność profesjonalnego zarządzania
Źle prowadzony apartament może osiągać wyniki znacznie poniżej potencjału.
- Większa liczba użytkowników
Przez mieszkanie przewija się znacznie więcej osób niż przy najmie długoterminowym, dlatego kluczowe znaczenie mają procedury kontroli jakości i utrzymania standardu.
Podsumowanie
Nie istnieje jeden model wynajmu odpowiedni dla każdego mieszkania. Jeżeli priorytetem jest maksymalna przewidywalność i minimalne zaangażowanie, najem długoterminowy pozostaje rozsądnym rozwiązaniem. Jeżeli jednak mieszkanie znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji, takiej jak Kazimierz, Stare Miasto, Grzegórzki czy Zabłocie, najem krótkoterminowy może generować dochód wyższy nawet o kilkadziesiąt procent rocznie. W analizowanym przypadku różnica wyniosła od 27 766 zł do 34 035 zł rocznie na korzyść najmu krótkoterminowego, przy jednoczesnym zachowaniu pełnej kontroli właściciela nad nieruchomością.
Gio Loft
W Gio Loft koncentrujemy się na segmencie premium i butikowym podejściu do najmu krótkoterminowego.
Stawiamy na jakość nieruchomości, powtarzalność doświadczenia gościa i długoterminową wartość aktywa.
Jeśli rozważają Państwo wynajem krótkoterminowy swojej nieruchomości w Krakowie, chętnie przygotujemy spokojną, realistyczną analizę potencjału w oparciu o dane rynkowe.