Od kilku miesięcy regularnie śledzimy na Gio Loft kolejne etapy zmian dotyczących najmu krótkoterminowego.
Jeszcze w marcu pisaliśmy szerzej o tym, jak zmienia się rynek najmu krótkoterminowego w Krakowie i co nowe regulacje mogą oznaczać dla właścicieli.
W lipcu sytuacja stała się dużo bardziej konkretna. Rząd przyjął projekt ustawy i wtedy po raz pierwszy mogliśmy powiedzieć, że temat przestaje być wyłącznie dyskusją o przyszłości. Opisywaliśmy to szerzej w artykule „Rząd ruszył z ustawą o najmie krótkoterminowym. Właściciele mają coraz mniej czasu”.
We wrześniu pojawiła się jeszcze ważniejsza autopoprawka, która dała dużo większą rolę wspólnotom mieszkaniowym i samorządom.
Teraz mamy kolejny, bardzo istotny etap.
8 października 2026 roku Sejm uchwalił ustawę regulującą rynek najmu krótkoterminowego.
Za ustawą zagłosowało 407 posłów, przeciw było 24, a 9 wstrzymało się od głosu.
Dzień później ustawa została przekazana do Senatu.
To oznacza, że duża część rozwiązań, o których pisaliśmy przez ostatnie miesiące, przeszła już cały etap sejmowy.
Od razu jednak jedno ważne zastrzeżenie:
ustawa jeszcze nie obowiązuje.
Na dzień 20 października 2026 roku znajduje się w Senacie. Dopiero po dalszym procesie legislacyjnym i podpisie Prezydenta będziemy mogli mówić o ostatecznych przepisach.
Co właściwie Sejm uchwalił?
Nie będziemy tutaj kolejny raz przepisywać całej ustawy od początku.
W poprzednich wpisach dokładnie omawialiśmy już Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, rejestrację, przygotowanie dokumentacji oraz planowane kontrole.
Jeżeli właściciel chce sprawdzić przede wszystkim kwestie techniczne i formalne, przygotowaliśmy osobny poradnik: jak przygotować apartament do nowych przepisów najmu krótkoterminowego.
Dzisiaj ciekawsze jest inne pytanie:
które z najważniejszych dla właścicieli rozwiązań rzeczywiście przeszły przez Sejm?
I tutaj odpowiedź jest już bardzo konkretna.
W ustawie pozostały między innymi:
Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych,
obowiązek rejestracji obiektów,
numery identyfikacyjne wykorzystywane przy ofertach,
możliwość kontroli obiektów,
kary administracyjne,
możliwość zakazu najmu przez wspólnotę lub spółdzielnię,
możliwość tworzenia przez gminy stref ograniczających najem,
mechanizm wykreślania obiektów po powtarzających się naruszeniach.
Czyli najważniejsze elementy, o których dyskutowaliśmy we wrześniu, nie zniknęły podczas prac w Sejmie.
Wspólnota naprawdę ma dostać prawo do zakazania najmu
To z punktu widzenia właścicieli mieszkań jedna z największych zmian.
Jeszcze w sierpniu publikowaliśmy bardzo dokładny materiał „Wspólnota mieszkaniowa a najem krótkoterminowy — czy może go zabronić?”.
Na tamten moment odpowiedź była jasna: co do zasady wspólnota nie mogła po prostu przegłosować zakazu Airbnb czy Booking.com w prywatnym mieszkaniu.
Nowa ustawa ma tę sytuację zmienić.
Przewiduje możliwość podjęcia przez właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej uchwały zakazującej świadczenia usług hotelarskich w lokalach znajdujących się w danej nieruchomości.
Analogiczne rozwiązanie przewidziano dla spółdzielni mieszkaniowych.
Jeżeli taki zakaz zostanie przyjęty, prowadzący działalność ma otrzymać 6 miesięcy na jej zakończenie.
To już nie jest więc tylko propozycja rządu.
To rozwiązanie przeszło przez Sejm.
Nasz komentarz Gio Loft
Tutaj nasze stanowisko od początku jest dość podobne.
Rozumiemy mieszkańców budynków, w których źle prowadzony apartament regularnie powoduje nocne imprezy, hałas, niszczenie części wspólnych albo inne problemy.
Takie obiekty istnieją i szkodzą całemu rynkowi.
Mamy natomiast wątpliwość, czy dobrze prowadzony apartament powinien być traktowany dokładnie tak samo jak lokal, z którym od lat są problemy.
Jeżeli operator reaguje na zgłoszenia, kontroluje ryzykowne rezerwacje, egzekwuje zasady pobytu, a sam apartament od lat funkcjonuje bez konfliktów, sytuacja jest zupełnie inna.
W praktyce dużo będzie więc zależało od tego, jak nowe przepisy będą wykorzystywane przez poszczególne wspólnoty.
Nadal kluczowa jest data 1 stycznia 2028 roku
To bardzo ważne, bo po głosowaniu w Sejmie zaczęły pojawiać się nagłówki sugerujące, że wspólnoty właściwie już mogą zakazywać Airbnb.
Nie mogą.
Przepisy dające wspólnotom oraz spółdzielniom takie uprawnienia mają zacząć obowiązywać 1 stycznia 2028 roku.
Czyli nawet jeśli ustawa przejdzie cały dalszy proces legislacyjny w obecnym kształcie, nie oznacza to, że od przyszłego miesiąca w budynkach zaczną pojawiać się legalnie skuteczne zakazy na podstawie nowych regulacji.
Z punktu widzenia inwestora 2028 rok nie jest jednak bardzo odległy.
Jeżeli ktoś kupuje dzisiaj mieszkanie za milion czy półtora miliona złotych, robi to przecież z perspektywą wielu lat. Dlatego nowych zasad nie można ignorować przy analizie zakupu.
Gminy również będą mogły tworzyć strefy ograniczenia najmu
Drugie rozwiązanie, które przeszło przez Sejm, może mieć szczególne znaczenie dla takich miast jak Kraków.
Rada gminy ma otrzymać możliwość tworzenia obszarów, na których świadczenie usług hotelarskich w lokalach mieszkalnych może zostać czasowo ograniczone.
To daje samorządom narzędzie do różnego traktowania konkretnych części miasta.
I właśnie tutaj pojawiają się największe obawy właścicieli mieszkań w ścisłych centrach.
Czy Kraków może kiedyś ograniczyć najem na Starym Mieście?
Czy może dotyczyć to Kazimierza?
Czy Zakopane może wprowadzić własne strefy?
Na dziś odpowiedź brzmi:
ustawa ma stworzyć taką możliwość, ale nie oznacza to automatycznie, że Kraków czy Zakopane wprowadzą taki zakaz.
Nie ma dzisiaj podstaw, żeby pisać:
„Airbnb zniknie ze Starego Miasta”.
To zdecydowanie za daleki wniosek.
Nasz komentarz Gio Loft
Dla inwestora zmienia się jednak coś bardzo ważnego.
Do tej pory przed zakupem mieszkania analizowaliśmy przede wszystkim:
lokalizację, cenę zakupu, metraż, standard, możliwy ADR, sezonowość, obłożenie i koszty.
Dzisiaj trzeba do tej listy dopisać jeszcze jeden element:
lokalne ryzyko regulacyjne.
Nie oznacza to, że dobre mieszkanie w centrum Krakowa nagle stało się złą inwestycją.
Oznacza po prostu, że analizę trzeba robić szerzej.
Coraz częściej będziemy patrzeć nie tylko na samo mieszkanie, ale również na budynek, wspólnotę i możliwe alternatywne sposoby wynajmu.
CWTON również przeszedł przez Sejm
Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych pozostaje jednym z fundamentów nowych regulacji.
Obiekty świadczące usługi najmu krótkoterminowego mają być rejestrowane, a oferty mają otrzymywać odpowiednie numery identyfikacyjne.
To kierunek, o którym piszemy od początku tej serii.
Rynek ma stać się dużo bardziej przejrzysty dla administracji.
Coraz trudniej będzie prowadzić kilka mieszkań na platformach i funkcjonować całkowicie poza systemem.
Jeżeli właściciel dopiero myśli o rozpoczęciu działalności, warto również przeczytać nasz poradnik jak rozpocząć najem krótkoterminowy w Krakowie.
Nasz komentarz Gio Loft
Samego uporządkowania rynku specjalnie się nie obawiamy.
Najem krótkoterminowy rozwijał się przez lata dużo szybciej niż przepisy.
To, że pojawi się jeden system, jasne wymagania i możliwość zweryfikowania legalnie działających obiektów, było właściwie nieuniknione.
Dla profesjonalnie prowadzonego apartamentu może to być nawet korzystne.
Im trudniej będzie działać całkowicie przypadkowym obiektom, tym większa będzie wartość dobrze przygotowanej i profesjonalnie obsługiwanej oferty.
Pojawiają się również realne kary
Ustawa przewiduje administracyjne kary pieniężne sięgające 50 tys. zł za naruszanie nowych obowiązków.
To pokazuje, że rejestracja czy obowiązki operatora nie mają być formalnością, którą można po prostu zignorować.
Po wejściu nowych zasad prowadzenie mieszkania poza systemem może stać się zwyczajnie nieopłacalne.
Dlatego właściciel, który chce kontynuować najem krótkoterminowy, powinien przygotować nieruchomość wcześniej, zamiast czekać do ostatniego momentu.
W naszym wcześniejszym poradniku opisaliśmy dokładnie jak przygotować apartament do nowych przepisów, więc tutaj nie będziemy ponownie przechodzić przez całą dokumentację.
Trzy naruszenia nadal mogą oznaczać wykreślenie obiektu
To jeden z zapisów, na który zwracaliśmy uwagę już wcześniej.
Ustawa przewiduje obowiązkowe wykreślenie z ewidencji obiektu, w którym w określonym czasie zostaną stwierdzone trzy naruszenia związane z bezpieczeństwem lub porządkiem publicznym.
I ponownie trzeba tutaj wyjaśnić jedną bardzo ważną rzecz:
nie chodzi o trzy wiadomości od niezadowolonego sąsiada.
Mówimy o naruszeniach stwierdzonych przez właściwe służby lub organy.
To zdecydowanie poważniejsza sytuacja.
Nasz komentarz Gio Loft
Ten przepis bardzo dobrze pokazuje, dlaczego profesjonalne zarządzanie apartamentem nie może polegać tylko na ustawieniu ceny i odpowiadaniu na wiadomości w Booking.com.
Jeżeli operator nie reaguje na imprezę, nie kontroluje ryzykownych rezerwacji i ignoruje zgłoszenia mieszkańców, problem może przestać być wyłącznie wizerunkowy.
Może zacząć zagrażać możliwości dalszego wynajmowania nieruchomości.
Dlatego od dawna stoimy na stanowisku, że nie każda rezerwacja jest dobrą rezerwacją.
Czasami lepiej stracić jeden weekend przychodu niż później przez kilka miesięcy naprawiać konflikt z całym budynkiem.
Mieszkańcy będą mogli inicjować kontrolę
Ustawa wzmacnia też możliwości mieszkańców, wspólnot i spółdzielni w zakresie zgłaszania problemów z obiektami.
Kontrole mają obejmować nie tylko kwestie techniczne czy przeciwpożarowe, ale także bezpieczeństwo i porządek publiczny.
To oznacza, że relacja operatora z budynkiem przestaje być czymś pobocznym.
Nasz komentarz Gio Loft
Naszym zdaniem to może być jedna z większych zmian mentalnych na tym rynku.
Przez lata zdarzał się model:
właściciel kupił mieszkanie,
wrzucił je na Booking,
ktoś je sprzątał,
a poza tym kompletnie nie interesował się tym, co dzieje się w budynku.
Taki sposób prowadzenia obiektu będzie coraz trudniejszy.
Apartament funkcjonuje przecież obok ludzi, którzy mieszkają tam przez cały rok.
Profesjonalne zarządzanie powinno brać pod uwagę również ich komfort.
Nie dlatego, że nagle wymusza to ustawa.
Po prostu dlatego, że tak rozsądnie prowadzi się ten biznes.
Tani operator może zacząć kosztować bardzo dużo
Nowe przepisy zmieniają również sposób, w jaki warto patrzeć na wybór firmy zarządzającej.
Jeżeli operator pobiera kilka punktów procentowych mniej, ale:
nie odpowiada wieczorem,
nie reaguje na zgłoszenia sąsiadów,
nie kontroluje rezerwacji,
przyjmuje praktycznie każdą grupę,
nie ma procedury reagowania na imprezy,
to oszczędność może okazać się pozorna.
Właściciel nie ryzykuje przecież jedynie jednej rezerwacji.
Ryzykuje nieruchomością wartą często milion złotych albo więcej.
Dlatego w naszej usłudze zarządzania najmem krótkoterminowym w Krakowie patrzymy na apartament nie tylko przez pryzmat ceny i obłożenia.
Operator powinien jednocześnie zwiększać wynik nieruchomości i chronić samą nieruchomość.
Jeżeli robi tylko pierwszą rzecz, to naszym zdaniem za mało.
Co zmieniło się podczas samego głosowania w Sejmie?
Podczas drugiego i trzeciego czytania zgłaszano liczne poprawki.
6 października projekt po drugim czytaniu ponownie skierowano do komisji.
8 października odbyło się trzecie czytanie i ostateczne głosowanie.
Wynik:
407 – za
24 – przeciw
9 – wstrzymało się
Dla właściciela mieszkania ważniejsza od politycznej arytmetyki jest jednak jedna rzecz:
kluczowe rozwiązania dotyczące wspólnot, samorządów, CWTON oraz kontroli pozostały w ustawie po głosowaniu Sejmu.
Czy to już koniec procesu?
Nie.
To bardzo ważne.
Zdanie:
„Sejm uchwalił ustawę”
jest prawdziwe.
Ale nie oznacza:
„ustawa już obowiązuje”.
9 października ustawa została przekazana do Senatu.
12 października skierowano ją do:
Komisji Infrastruktury,
Komisji Gospodarki Narodowej i Innowacyjności,
Komisji Samorządu Terytorialnego i Administracji Państwowej.
Senat może ustawę przyjąć, zaproponować poprawki albo ją odrzucić.
Potem pozostaje dalsza część procesu legislacyjnego i podpis Prezydenta.
Dlatego na dzień 20 października nie wprowadzamy jeszcze właścicielom nowych procedur tylko dlatego, że zakończył się etap sejmowy.
Czekamy na ostateczne przepisy.
Czy właściciel powinien już coś robić?
Tak, ale bez paniki.
Nie ma sensu zamykać dobrze działającego apartamentu.
Nie ma też sensu podejmować decyzji o sprzedaży mieszkania wyłącznie na podstawie medialnego nagłówka.
Natomiast powiedzielibyśmy dzisiaj właścicielowi coś trochę innego niż pół roku temu.
W marcu dyskutowaliśmy jeszcze o kierunku zmian.
W lipcu pojawił się projekt rządowy.
We wrześniu przyszła istotna autopoprawka.
W październiku rozwiązania te przeszły przez cały etap sejmowy.
To już zdecydowanie nie jest temat, który można ignorować.
Co zrobilibyśmy dziś na miejscu właściciela?
Przede wszystkim sprawdzilibyśmy, czy apartament działa prawidłowo już według obecnych zasad.
Następnie spojrzelibyśmy na:
dokumentację,
bezpieczeństwo,
instalacje,
regulamin pobytu,
procedury dotyczące imprez,
sposób reagowania na problemy,
relację z administracją,
sytuację we wspólnocie.
Przy nowym zakupie poszlibyśmy jeszcze krok dalej.
Sprawdzilibyśmy, czy mieszkanie ma plan B.
Jeżeli za kilka lat w danym miejscu model krótkoterminowy zostanie ograniczony, czy nieruchomość nadal dobrze sprawdzi się w najmie średnioterminowym lub długoterminowym?
Czy ma normalny, funkcjonalny układ?
Czy łatwo będzie ją sprzedać osobie kupującej mieszkanie dla siebie?
To pytanie jeszcze kilka lat temu było dodatkowe.
Dzisiaj coraz częściej powinno być częścią zwykłej analizy inwestycji.
Co ustawa oznacza dla Krakowa?
Dla Krakowa szczególnie istotne są dwa mechanizmy:
możliwość wprowadzania zakazu w konkretnym budynku oraz możliwość tworzenia stref przez samorząd.
Nie wiemy jeszcze, czy Kraków skorzysta z drugiego rozwiązania.
Nie wiemy również, jakie obszary byłyby ewentualnie brane pod uwagę.
Dlatego nie ma dzisiaj podstaw do stwierdzeń:
„koniec Airbnb na Kazimierzu”
czy:
„Stare Miasto zostanie zamknięte dla wynajmu krótkoterminowego”.
Takich decyzji nie ma.
Jednocześnie osoba kupująca dziś mieszkanie w ścisłym centrum powinna wiedzieć, że lokalne regulacje mogą w kolejnych latach mieć wpływ na jej inwestycję.
Nasz komentarz Gio Loft
Dla nas oznacza to przede wszystkim jeszcze większą wagę analizy nieruchomości przed zakupem.
Bardzo często właściciel robi odwrotnie.
Najpierw kupuje lokal.
Później zwraca się do operatora:
„powiedzcie mi teraz, ile możemy tutaj zarobić”.
Dużo lepiej zrobić to wcześniej.
Przed zakupem nadal można powiedzieć:
„ten lokal ma bardzo dobry potencjał”
albo:
„przy tej cenie zakupu i tym budynku poszukalibyśmy czegoś innego”.
Po zakupie można już tylko optymalizować to, co zostało kupione.
A Zakopane?
Zakopane jest trochę innym rynkiem.
Znacznie więcej nieruchomości od początku powstaje tam z myślą o ruchu turystycznym.
Mamy aparthotele, kompleksy apartamentowe, pensjonaty, domy oraz nieruchomości, w których pobyty krótkoterminowe nie są dodatkiem do zwykłego życia budynku, ale jego podstawowym przeznaczeniem biznesowym.
Dlatego konflikt pomiędzy stałymi mieszkańcami a turystami często wygląda tam inaczej niż w klasycznej krakowskiej kamienicy.
Nie oznacza to jednak, że Zakopane pozostaje poza zmianami.
Wręcz przeciwnie.
Możliwość tworzenia lokalnych stref sprawia, że właśnie działania samorządu będziemy tam obserwować bardzo uważnie.
Czy zmieniliśmy zdanie o rynku najmu krótkoterminowego?
Nie.
Od początku tej serii piszemy jedną rzecz:
najem krótkoterminowy nie znika. Staje się bardziej regulowany i profesjonalny.
Uchwalenie ustawy przez Sejm tylko ten kierunek wzmacnia.
Będzie więcej formalności.
Więcej kontroli.
Większa odpowiedzialność operatora.
Większa rola wspólnot oraz mieszkańców.
Część przypadkowych obiektów może z rynku zniknąć.
Nie musi to jednak oznaczać problemu dla dobrze przygotowanych właścicieli.
Jeżeli rynek stanie się bardziej uporządkowany, profesjonalnie prowadzone apartamenty mogą wręcz znaleźć się w lepszej sytuacji konkurencyjnej.
Największym błędem byłoby natomiast zachowywać się tak, jakby nic się nie zmieniało.
Co dalej?
Teraz czekamy na decyzje Senatu.
I to będzie kolejny moment, w którym wrócimy do naszej serii.
Najbardziej interesują nas cztery rzeczy:
czy Senat pozostawi możliwość zakazów przez wspólnoty,
czy pozostawi możliwość tworzenia stref przez gminy,
czy zmieni mechanizm dotyczący powtarzających się naruszeń,
czy zmienią się terminy wejścia poszczególnych przepisów w życie.
Dopiero po zakończeniu całego procesu legislacyjnego będziemy mogli powiedzieć właścicielom:
„to jest ostateczna ustawa i dokładnie do tego trzeba się przygotować”.
Na dziś możemy powiedzieć coś innego:
zmiany zrobiły kolejny bardzo duży krok i tym razem przeszły już przez Sejm.
FAQ - najczęstsze pytania
Czy Sejm uchwalił ustawę o najmie krótkoterminowym?
Tak. Sejm uchwalił ustawę 8 października 2026 roku. Za głosowało 407 posłów, przeciw było 24, a 9 wstrzymało się od głosu.
Czy nowe przepisy już obowiązują?
Nie. Na dzień 20 października 2026 roku ustawa znajduje się w Senacie i proces legislacyjny nadal trwa.
Czy wspólnota będzie mogła zakazać Airbnb?
Ustawa uchwalona przez Sejm przewiduje możliwość podjęcia przez wspólnotę uchwały zakazującej świadczenia usług hotelarskich w lokalach w danej nieruchomości. Przepisy dotyczące tych uprawnień mają wejść w życie 1 stycznia 2028 roku.
Więcej o aktualnej i dotychczasowej sytuacji prawnej opisaliśmy w artykule „Wspólnota mieszkaniowa a najem krótkoterminowy — czy może go zabronić?”.
Ile czasu będzie na zakończenie najmu po zakazie wspólnoty?
Ustawa przewiduje sześciomiesięczny okres na zakończenie działalności po wprowadzeniu zakazu.
Czy trzy skargi sąsiadów oznaczają wykreślenie obiektu?
Ustawa przewiduje możliwość tworzenia przez gminy obszarów ograniczenia najmu krótkoterminowego. Nie oznacza to jednak, że Kraków podjął już decyzję o wprowadzeniu takiej strefy.
Co powinien zrobić właściciel apartamentu już dzisiaj?
Nie. Chodzi o stwierdzone przez odpowiednie organy naruszenia związane z bezpieczeństwem lub porządkiem publicznym, a nie o trzy zwykłe skargi mieszkańców.
Czy apartament lub domek w Zakopanem trzeba zgłosić do ewidencji?
Przede wszystkim uporządkować kwestie, na które ma wpływ: dokumentację, bezpieczeństwo, zasady pobytu, procedury reagowania na problemy oraz relację z administracją budynku.
Szerzej opisaliśmy to w poradniku „Jak przygotować apartament do nowych przepisów najmu krótkoterminowego?”.
Autor artykułu: Bartłomiej, Gio Loft
Odpowiada za operacyjną stronę Gio Loft i codzienne funkcjonowanie zarządzanych apartamentów. Nadzoruje procesy związane z obsługą nieruchomości, realizacją przyjętych standardów oraz organizacją pracy zespołu.
