W poprzednim artykule opisaliśmy, co nowe regulacje mogą zmienić na rynku najmu krótkoterminowego. Tym razem skupiamy się wyłącznie na praktyce.
Co powinien przygotować właściciel apartamentu? Jakie przeglądy sprawdzić? Czy potrzebny jest kominiarz? Co z instalacją elektryczną, czujkami, gazem i opinią sanitarną? Jakich dokumentów może brakować, nawet jeżeli mieszkanie od kilku lat działa na Airbnb lub Booking.com?
14 lipca 2026 roku Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy obejmującej najem krótkoterminowy zasadami dotyczącymi usług hotelarskich. Projekt musi jeszcze przejść dalszy proces legislacyjny, dlatego jego ostateczna treść może się zmienić. Nie ma jednak powodu, aby czekać z przygotowaniem lokalu. Większość opisanych niżej kwestii wynika z przepisów, które już obowiązują, albo po prostu z odpowiedzialnego zarządzania nieruchomością.
Nie chodzi o to, żeby właściciel został elektrykiem, kominiarzem czy specjalistą od ochrony przeciwpożarowej. Powinien natomiast wiedzieć:
kogo zamówić, co zlecić i jaki dokument odebrać po wykonanej kontroli.
Najpierw sprawdź, czy apartament jest prawidłowo zgłoszony
Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, czy apartament znajduje się w lokalnej ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie.
W Krakowie procedura wpisu jest jasno określona. Należy złożyć wniosek do Wydziału ds. Turystyki oraz dołączyć opinię właściwego inspektora sanitarnego potwierdzającą spełnienie wymagań sanitarnych. Miasto wymaga również aktualizowania między innymi liczby miejsc noclegowych, struktury obiektu i danych kontaktowych.
Zakopane również prowadzi własną ewidencję innych obiektów świadczących usługi hotelarskie i udostępnia formularz wniosku oraz opis obiektu.
Właściciel powinien sprawdzić przede wszystkim:
- czy apartament faktycznie znajduje się w ewidencji;
- na kogo został dokonany wpis;
- ile pokoi i miejsc noclegowych zgłoszono;
- czy dane kontaktowe są aktualne;
- czy informacje zgadzają się z ofertami na Airbnb i Booking.com;
- czy po remoncie, zmianie układu lub zmianie operatora zaktualizowano dane.
Nie należy zakładać, że skoro apartament działa od kilku lat, wszystko zostało kiedyś poprawnie zgłoszone. W praktyce zdarzają się lokale, które funkcjonują na platformach rezerwacyjnych, ale właściciel nie posiada potwierdzenia wpisu albo nie wie, jakie dane zostały przekazane do urzędu.
Poproś administrację budynku o aktualne protokoły
W budynku wielorodzinnym część obowiązkowych kontroli organizuje zazwyczaj wspólnota, spółdzielnia lub zarządca budynku. Prawo budowlane wskazuje, że za okresowe kontrole całego obiektu odpowiada właściciel lub zarządca budynku, a nie właściciel pojedynczego mieszkania.
Nie oznacza to jednak, że właściciel apartamentu może całkowicie przestać się tym interesować.
Powinien poprosić administrację o informację lub dokument potwierdzający:
- wykonanie ostatniego przeglądu kominiarskiego;
- wykonanie kontroli instalacji gazowej, jeżeli w budynku znajduje się gaz;
- wykonanie okresowej kontroli instalacji elektrycznej budynku;
- objęcie kontrolą również konkretnego apartamentu.
Samo stwierdzenie, że „kominiarz był w budynku”, nie zawsze wystarcza. Należy ustalić, czy osoba wykonująca przegląd weszła do mieszkania i sprawdziła znajdujące się w nim kratki wentylacyjne, urządzenia gazowe oraz przewody spalinowe.
Jeżeli administracja nie posiada dokumentów, protokół jest nieaktualny albo nie wiadomo, czy obejmował dany lokal, warto zamówić niezależną kontrolę apartamentu.
Kominiarz: co powinien sprawdzić w apartamencie?
Właściciel nie musi znać budowy komina ani samodzielnie mierzyć ciągu. Powinien natomiast zamówić usługę w taki sposób, aby nie skończyła się na szybkim spojrzeniu na jedną kratkę.
Kominiarz powinien sprawdzić:
- działanie wentylacji w kuchni i łazience;
- drożność przewodów wentylacyjnych;
- przewód spalinowy od piecyka lub kotła;
- przewód dymowy od kominka, jeżeli znajduje się w obiekcie;
- dopływ powietrza do pomieszczeń;
- czy wentylator lub okap nie zakłóca wentylacji grawitacyjnej;
- czy przy zamkniętych oknach nadal występuje prawidłowy przepływ powietrza.
Kontrola przewodów kominowych obejmuje między innymi ich drożność, siłę ciągu oraz działanie urządzeń nawiewnych i wywiewnych w pomieszczeniach z urządzeniami grzewczymi.
To szczególnie ważne w krakowskich kamienicach. Po wymianie starych okien na szczelne może się okazać, że do mieszkania nie napływa wystarczająca ilość powietrza. Z kolei w Zakopanem szczególnej uwagi wymagają domy i apartamenty z kominkiem, kotłem lub indywidualnym systemem ogrzewania.
Po kontroli właściciel powinien otrzymać protokół. Dokument powinien wskazywać adres, zakres wykonanej kontroli, jej wynik oraz ewentualne zalecenia.
Jeżeli kominiarz stwierdzi brak nawiewu, niedrożność przewodu albo nieprawidłowy ciąg, sama obecność protokołu nie rozwiązuje problemu. Zalecenia trzeba wykonać, a w poważniejszych przypadkach potwierdzić ich usunięcie ponowną kontrolą.
Przegląd kominiarski i czyszczenie komina to nie to samo
W przypadku apartamentu z kominkiem, piecem lub kotłem trzeba pamiętać, że kontrola przewodów i ich czyszczenie są odrębnymi czynnościami.
Przewody związane ze spalaniem paliwa stałego, na przykład drewna, powinny być czyszczone częściej niż instalacje gazowe. Państwowa Straż Pożarna wskazuje cztery czyszczenia rocznie dla przewodów od urządzeń na paliwo stałe, dwa dla paliwa ciekłego i gazowego oraz co najmniej jedno czyszczenie rocznie przewodów wentylacyjnych.
Dla właściciela mieszkania w bloku bez kominka temat ten najczęściej będzie organizowany przez administrację.
W przypadku domu lub apartamentu z kominkiem w Zakopanem właściciel powinien jednak samodzielnie pilnować terminów i zachowywać potwierdzenia wykonanych usług.
Instalacja gazowa i serwis urządzeń
Jeżeli w apartamencie znajduje się gaz, należy sprawdzić dwie różne rzeczy:
- instalację gazową;
- urządzenia zasilane gazem.
Kontrola instalacji gazowej obejmuje jej stan i szczelność. Natomiast serwis kotła, piecyka lub podgrzewacza dotyczy samego urządzenia. Jedno nie zastępuje drugiego.
Właściciel powinien posiadać:
- potwierdzenie aktualnej kontroli instalacji gazowej;
- dokument potwierdzający serwis kotła lub piecyka;
- informację, gdzie znajduje się zawór odcinający gaz;
- kontakt do serwisu, który może szybko zareagować w razie awarii.
Jeżeli instalację gazową kontroluje wspólnota, należy sprawdzić, czy osoba wykonująca przegląd rzeczywiście weszła do apartamentu.
Jeśli w mieszkaniu przeprowadzono remont kuchni, przenoszono urządzenia, wymieniano piecyk albo zmieniano przebieg instalacji, warto zamówić dodatkową kontrolę bez czekania na termin przeglądu całego budynku.
Elektryka: nie pytaj o samo „zerowanie”
Właściciele starszych mieszkań często pytają, czy trzeba wykonać „zerowanie gniazdek”. Nie jest to dobre określenie zakresu usługi.
Właściwe zlecenie dla elektryka powinno brzmieć:
kontrola instalacji elektrycznej w lokalu wraz z pomiarami ochronnymi i wystawieniem protokołu.
Okresowa kontrola instalacji elektrycznej budynku powinna być wykonywana co najmniej raz na pięć lat. Obejmuje między innymi sprawdzenie osprzętu, zabezpieczeń, ochrony przed porażeniem, izolacji przewodów i uziemień.
W budynku wielorodzinnym formalnie organizuje ją zarządca. Właściciel apartamentu powinien jednak zamówić osobne sprawdzenie lokalu, gdy:
- nie ma dokumentów dotyczących instalacji;
- mieszkanie znajduje się w starej kamienicy;
- instalacja była przerabiana podczas remontu;
- montowano płytę indukcyjną, klimatyzację, saunę lub inne urządzenia o dużej mocy;
- wyłączają się bezpieczniki;
- gniazdka się nagrzewają;
- pojawiają się zaniki zasilania;
- nie wiadomo, kto i kiedy wykonywał instalację.
Właściciel nie musi wiedzieć, jakie dokładnie pomiary wykonuje elektryk. Powinien natomiast odebrać czytelny protokół, z którego wynika, czy instalacja nadaje się do bezpiecznego użytkowania i czy wymaga napraw.
Szczególnie ostrożnie należy podchodzić do starych instalacji dwuprzewodowych. Samodzielne mostkowanie gniazdek albo przypadkowe „zerowanie” bez sprawdzenia całej instalacji nie jest rozwiązaniem.
Czujki dymu i tlenku węgla: ten obowiązek już obowiązuje
W przypadku pomieszczeń i jednostek mieszkalnych, w których świadczone są usługi hotelarskie, obowiązek stosowania czujek wszedł w życie 30 czerwca 2026 roku. Nie jest to więc wymaganie, które dopiero może pojawić się w nowej ustawie.
Każdy apartament świadczący usługi hotelarskie powinien mieć co najmniej jedną autonomiczną czujkę dymu, chyba że jest chroniony odpowiednim systemem sygnalizacji pożarowej lub stałym urządzeniem gaśniczym.
Czujka tlenku węgla jest wymagana w pomieszczeniu, w którym odbywa się spalanie paliwa stałego, ciekłego lub gazowego. Wyjątek dotyczy między innymi urządzeń z zamkniętą komorą spalania oraz kuchenek gazowych służących do przygotowywania posiłków.
Dla właściciela najważniejsze jest, aby:
- kupić urządzenia spełniające odpowiednie normy;
- zamontować je zgodnie z instrukcją producenta;
- zapisać datę montażu;
- regularnie kontrolować baterie i działanie urządzeń;
- uwzględnić czujki w karcie kontroli apartamentu.
Nie warto oszczędzać na najtańszych urządzeniach bez czytelnej dokumentacji i oznaczeń.
Czy apartament musi mieć gaśnicę?
Nie należy kupować przypadkowej gaśnicy tylko po to, aby stała w szafce.
Zakres zabezpieczeń przeciwpożarowych może zależeć od rodzaju obiektu, powierzchni, sposobu ogrzewania i układu budynku. Najbezpieczniej zlecić krótką ocenę lokalu osobie posiadającej kwalifikacje w zakresie ochrony przeciwpożarowej.
Taka osoba powinna wskazać:
- czy i jaka gaśnica powinna znaleźć się w apartamencie;
- gdzie ją zamontować;
- czy warto umieścić w kuchni koc gaśniczy;
- czy droga wyjścia z mieszkania jest bezpieczna;
- czy potrzebne są dodatkowe oznaczenia lub instrukcje.
Niezależnie od formalnego minimum gaśnica oraz koc gaśniczy są rozsądnym wyposażeniem apartamentu. Muszą jednak znajdować się w łatwo dostępnym miejscu, a nie w zamkniętym pomieszczeniu gospodarczym.
Sprawdź, czy gość może bezpiecznie wyjść
Nie trzeba tworzyć skomplikowanego planu ewakuacji dla każdego małego mieszkania. Trzeba jednak sprawdzić lokal zdroworozsądkowo.
Właściciel powinien przejść od najdalszej sypialni do wyjścia i upewnić się, że:
- rozłożona sofa nie blokuje przejścia;
- drzwi można bez problemu otworzyć od środka;
- gość wie, gdzie znajduje się klucz;
- zamek elektroniczny można otworzyć również w razie awarii;
- na korytarzu nie są składowane worki z pościelą, meble ani inne przedmioty;
- numer budynku i lokalu jest czytelny dla służb;
- operator potrafi wpuścić straż pożarną lub pogotowie do budynku.
W przypadku zamków elektronicznych należy pilnować baterii i przygotować awaryjny sposób wejścia do lokalu.
Sanepid: przygotuj lokal, a nie tylko dokumenty
W Krakowie opinia sanitarna jest wymagana przy wpisie do ewidencji.
Właściciel powinien wcześniej sprawdzić:
- czy w łazience i kuchni działa wentylacja;
- czy nie ma wilgoci lub pleśni;
- czy ciepła i zimna woda są dostępne bez problemów;
- czy odpływy, fugi i silikony są w dobrym stanie;
- czy materace mają czyste ochraniacze;
- czy pościel i ręczniki są przechowywane higienicznie;
- czy czysta i brudna bielizna są od siebie oddzielone;
- czy chemia gospodarcza jest przechowywana w bezpiecznym miejscu;
- czy lokal można skutecznie posprzątać i przygotować pomiędzy pobytami.
Warto stworzyć prostą instrukcję sprzątania oraz kartę kontroli lokalu. Osoba przygotowująca apartament powinna zgłaszać nie tylko brud, ale również wycieki, wilgoć, niedziałającą wentylację, uszkodzone gniazdka, problemy z ogrzewaniem czy rozładowane baterie w czujkach.
Standardy ochrony małoletnich nie są nowym obowiązkiem
Podmioty świadczące usługi hotelarskie i turystyczne są objęte obowiązkiem posiadania standardów ochrony małoletnich.
Dokument powinien być dostosowany do sposobu działania obiektu. Nie chodzi o kopiowanie kilkudziesięciostronicowej procedury przygotowanej dla dużego hotelu.
W małym apartamencie należy jasno określić:
- w jaki sposób obsługa reaguje na sytuację wzbudzającą podejrzenia;
- kto jest osobą odpowiedzialną;
- kiedy należy skontaktować się z policją lub innymi służbami;
- w jaki sposób dokumentuje się zdarzenie;
- jak postępuje osoba wykonująca zameldowanie albo obsługująca gościa.
Standardy powinny być znane nie tylko właścicielowi, ale również operatorowi i osobom mającym kontakt z gośćmi.
Regulamin powinien odpowiadać konkretnemu apartamentowi
Regulamin nie może być przypadkowym dokumentem pobranym z internetu.
Powinien określać:
- maksymalną liczbę gości;
- godziny ciszy nocnej;
- zakaz organizowania imprez;
- zasady palenia;
- zasady korzystania z balkonu, kominka, sauny lub jacuzzi;
- sposób zgłaszania awarii;
- odpowiedzialność za szkody;
- zasady dotyczące kluczy i zamków elektronicznych;
- numer kontaktowy do właściciela lub operatora.
Regulamin powinien być dostępny po polsku i angielsku, znajdować się w apartamencie oraz być przekazywany gościom przed przyjazdem.
Sprawdź ubezpieczenie
Zwykła polisa mieszkaniowa nie zawsze obejmuje odpłatne udostępnianie lokalu turystom.
Właściciel powinien potwierdzić z ubezpieczycielem, że polisa obejmuje:
- najem krótkoterminowy;
- szkody wyrządzone przez gości;
- zalanie sąsiednich mieszkań;
- szkody w częściach wspólnych;
- odpowiedzialność cywilną właściciela;
- wyposażenie apartamentu.
Warto również ustalić, kto w przypadku szkody zbiera zdjęcia, protokoły i wyjaśnienia oraz kto prowadzi kontakt z ubezpieczycielem.
Jeżeli apartament jest zarządzany przez operatora, odpowiedzialność ta powinna być jasno zapisana w umowie.
Nie trzymaj dokumentów w kilku różnych miejscach
Dla każdego apartamentu warto stworzyć jeden elektroniczny folder.
Powinny znaleźć się w nim:
- potwierdzenie wpisu do ewidencji;
- aktualne dane obiektu;
- opinia sanitarna;
- protokół kominiarski;
- kontrola instalacji gazowej;
- potwierdzenia serwisu kotła lub piecyka;
- protokół dotyczący instalacji elektrycznej;
- dokumentacja czujek;
- potwierdzenie przeglądu gaśnicy, jeżeli znajduje się w lokalu;
- polisa ubezpieczeniowa;
- regulamin;
- standardy ochrony małoletnich;
- potwierdzenia wykonania zaleceń i napraw.
Nie wystarczy faktura z opisem „usługa kominiarska” albo wiadomość od elektryka, że „wszystko jest dobrze”. Dokument powinien wskazywać, jaki lokal sprawdzono, kiedy wykonano kontrolę i jaki był jej wynik.
Od czego zacząć?
Właściciel nie musi wykonywać wszystkiego jednego dnia. Najrozsądniejsza kolejność wygląda następująco:
- Sprawdzenie wpisu do ewidencji i danych obiektu.
- Uzyskanie od administracji aktualnych protokołów.
- Zamówienie kominiarza, jeśli nie ma pewności, że lokal został sprawdzony.
- Kontrola instalacji gazowej i serwis urządzeń.
- Sprawdzenie instalacji elektrycznej, szczególnie po remoncie lub w starszym budynku.
- Montaż wymaganych czujek.
- Ocena zabezpieczeń przeciwpożarowych.
- Uzupełnienie dokumentów sanitarnych.
- Przygotowanie regulaminu i procedur.
- Sprawdzenie ubezpieczenia.
- Zebranie wszystkiego w jednym folderze.
Najważniejsze jest nie to, żeby zgromadzić dużą liczbę dokumentów. Chodzi o to, żeby właściciel wiedział, że lokal jest bezpieczny, a każda wykryta nieprawidłowość została rzeczywiście usunięta.
Checklista właściciela apartamentu
Formalności
☐ Apartament znajduje się we właściwej ewidencji.
☐ Dane właściciela, operatora i obiektu są aktualne.
☐ Liczba miejsc zgadza się z ofertami na platformach.
☐ W Krakowie uzyskano wymaganą opinię sanitarną.
☐ Dokumenty dotyczące apartamentu są przechowywane w jednym miejscu.
Kominiarz i wentylacja
☐ Apartament został objęty aktualnym przeglądem kominiarskim.
☐ Właściciel posiada protokół albo potwierdzenie kontroli lokalu.
☐ Sprawdzono wentylację w łazience i kuchni.
☐ Sprawdzono piecyk, kocioł lub kominek, jeżeli znajdują się w apartamencie.
☐ Zalecenia kominiarza zostały wykonane.
Gaz i ogrzewanie
☐ Instalacja gazowa posiada aktualną kontrolę.
☐ Piecyk lub kocioł posiada aktualny serwis.
☐ Właściciel i operator wiedzą, gdzie znajduje się zawór gazu.
☐ Dostępny jest kontakt do serwisu.
Instalacja elektryczna
☐ Właściciel posiada informację o aktualnej kontroli instalacji budynku.
☐ Instalacja w lokalu została sprawdzona po większym remoncie lub przeróbkach.
☐ Elektryk wystawił protokół z kontroli.
☐ Wszystkie wskazane usterki zostały usunięte.
Bezpieczeństwo
☐ Zamontowano czujkę dymu.
☐ Zamontowano czujkę tlenku węgla, jeżeli jest wymagana.
☐ Czujki są sprawne i regularnie kontrolowane.
☐ Sprawdzono potrzebę wyposażenia lokalu w gaśnicę.
☐ W kuchni znajduje się koc gaśniczy.
☐ Wyjście z mieszkania nie jest niczym zablokowane.
☐ Zamek elektroniczny posiada awaryjny sposób otwarcia.
Stan lokalu
☐ W mieszkaniu nie ma wilgoci, pleśni ani wycieków.
☐ Wentylacja działa prawidłowo.
☐ Ciepła i zimna woda są dostępne bez problemu.
☐ Łazienka, kuchnia i odpływy są w dobrym stanie.
☐ Pościel, ręczniki i materace są przechowywane higienicznie.
☐ Chemia gospodarcza znajduje się w bezpiecznym miejscu.
Obsługa
☐ Apartament posiada regulamin po polsku i angielsku.
☐ Wdrożono standardy ochrony małoletnich.
☐ Goście posiadają aktualny numer kontaktowy.
☐ Ktoś może zareagować w razie zalania, awarii lub skargi.
☐ Obsługa zna podstawowe procedury bezpieczeństwa.
Ubezpieczenie
☐ Polisa obejmuje najem krótkoterminowy.
☐ Ubezpieczenie obejmuje szkody wyrządzone przez gości.
☐ Polisa obejmuje odpowiedzialność wobec sąsiadów.
☐ Ustalono, kto zgłasza szkodę i prowadzi kontakt z ubezpieczycielem.
Nie każdy punkt będzie dotyczył każdego apartamentu. Inaczej przygotowuje się lokal w nowym budynku z ogrzewaniem miejskim, inaczej mieszkanie z piecykiem gazowym w krakowskiej kamienicy, a jeszcze inaczej dom z kominkiem w Zakopanem.
Właściciel nie musi samodzielnie oceniać instalacji ani znać wszystkich przepisów technicznych. Powinien jednak umieć wykazać, że odpowiednie osoby sprawdziły lokal, wystawiły dokumenty, a wszystkie wskazane usterki zostały naprawione.
W Gio Loft pomagamy właścicielom apartamentów w Krakowie i Zakopanem uporządkować cały proces: od sprawdzenia dokumentacji i stanu lokalu, przez organizację niezbędnych przeglądów, aż po przygotowanie procedur i bieżące zarządzanie obiektem. Dobrze przygotowany apartament to nie tylko mniejsze ryzyko podczas kontroli. To przede wszystkim bezpieczeństwo gości, właściciela i całego budynku.
