„Ile trzeba mieć na wykończenie mieszkania pod wynajem?”
To pytanie pojawia się praktycznie zawsze przy zakupie mieszkania inwestycyjnego. I bardzo często odpowiedź zaczyna się od stawki za metr.
1500 zł/m².
2000 zł/m².
3000 zł/m².
Tylko że przy mieszkaniu na wynajem taka kalkulacja potrafi być bardzo myląca.
Bo co właściwie oznacza „wykończenie”?
Dla jednej firmy będą to podłogi, ściany i łazienka. Dla innej dodatkowo drzwi, oświetlenie i część wyposażenia. A przecież mieszkanie, które ma zacząć zarabiać na Airbnb czy Booking.com, potrzebuje jeszcze kuchni, AGD, łóżek, materacy, stołu, krzeseł, zasłon, telewizora, pościeli, ręczników, wyposażenia kuchni i dziesiątek drobiazgów, o których zazwyczaj zaczyna się myśleć dopiero pod koniec remontu.
I wtedy często pojawia się problem.
Budżet miał wynosić 120 tys. zł, prace są prawie skończone, a nagle okazuje się, że brakuje kolejnych 30–40 tys. zł, żeby mieszkanie rzeczywiście było gotowe na pierwszego gościa.
Ile więc trzeba przygotować?
Jeżeli mówimy o mieszkaniu w stanie deweloperskim w Krakowie, przy sensownym standardzie inwestycyjnym trzeba dziś raczej myśleć o pełnym budżecie, a nie tylko o cenie za metr.
Dla mieszkania około 50 m² można bardzo orientacyjnie przyjąć:
90–120 tys. zł – wersja oszczędna, dobrze pilnowany budżet, bez większych szaleństw,
120–170 tys. zł – dobry standard pod wynajem,
170–220 tys. zł i więcej – apartament o wyższym standardzie, z większą ilością zabudowy stolarskiej, lepszym wyposażeniem i bardziej dopracowanym wnętrzem.
Oczywiście można wydać więcej. Dużo więcej.
Pytanie tylko, czy ma to sens.
I właśnie tutaj zaczyna się różnica pomiędzy urządzaniem mieszkania dla siebie a przygotowaniem mieszkania inwestycyjnego.
Nie wszystko, co droższe, zarobi więcej
Przy własnym mieszkaniu możemy kupić lampę za 5000 zł, bo nam się podoba.
Przy apartamencie na wynajem dobrze zadać sobie jeszcze jedno pytanie:
czy gość w ogóle zauważy różnicę?
Przy apartamencie bardzo łatwo popłynąć z budżetem.
Ładniejsza płytka.
Droższa bateria.
Kolejna zabudowa u stolarza.
Designerska lampa.
Kamień zamiast dobrej jakości gresu.
I nagle z planowanych 130 tys. robi się 190 tys.
Problem w tym, że gość niekoniecznie zapłaci nam za noc więcej tylko dlatego, że wydaliśmy dodatkowe 60 tys. zł.
Dlatego przy mieszkaniach inwestycyjnych zawsze patrzymy na wykończenie trochę inaczej.
Ma być dobrze. Ma wyglądać dobrze. Ma być trwałe.
Ale przede wszystkim ma się to finansowo spinać.
Na czym nie warto oszczędzać?
Są rzeczy, na których oszczędność naprawdę szybko wraca jako problem.
Łóżko i materac
Gość może nie pamiętać, jakie płytki były w łazience.
Ale jeżeli źle spał, zapamięta to na pewno.
Dobry materac, stabilne łóżko i porządna pościel mają dużo większe znaczenie niż część efektownych dodatków, które dobrze wyglądają tylko na zdjęciu.
Zwłaszcza przy apartamentach premium.
Jeżeli ktoś płaci więcej za noc, oczekuje nie tylko ładnego wnętrza, ale przede wszystkim wygody.
Łazienka
Łazienka dostaje mocno w kość.
Kilkaset pobytów oznacza bardzo intensywne użytkowanie.
Dlatego tutaj naprawdę nie warto oszczędzać na wykonaniu.
Źle zrobiony prysznic, słaba armatura, problem z odpływem czy fuga, która po roku wygląda fatalnie, mogą później kosztować dużo więcej niż różnica w cenie na początku.
Co gorsza, poprawianie łazienki przy działającym apartamencie często oznacza wyłączenie go na kilka dni ze sprzedaży.
A wtedy koszt remontu to już nie tylko fachowiec i materiały, ale również utracone rezerwacje.
Kuchnia zawsze kosztuje więcej, niż się wydaje
Kuchnia jest jednym z tych elementów, które bardzo łatwo niedoszacować.
Najpierw liczymy meble.
Potem dochodzi blat.
Później lodówka, piekarnik, płyta, zmywarka, okap.
A na końcu jeszcze czajnik, ekspres, garnki, patelnie, kieliszki, szklanki, talerze, sztućce, deski, noże i cała reszta.
Nagle okazuje się, że „kuchnia za 15 tys.” kosztowała w rzeczywistości 25 albo 30 tys.
I to jest normalne.
Dlatego lepiej policzyć wszystko na początku niż później ratować budżet najtańszym wyposażeniem.
Oświetlenie robi ogromną różnicę
To jedna z tych rzeczy, na których właściciele czasami próbują zaoszczędzić, a moim zdaniem szkoda.
Apartament sprzedaje się w dużej mierze zdjęciem.
Jeżeli wnętrze jest źle oświetlone, nawet dobre materiały mogą wyglądać przeciętnie.
Nie chodzi o drogie designerskie lampy.
Chodzi o kilka źródeł światła.
Światło główne.
Lampki przy łóżku.
Oświetlenie nad stołem.
Dobre światło w łazience.
Coś bardziej miękkiego wieczorem w salonie.
To często robi większą różnicę niż kolejna droga dekoracja.
Meble na wymiar? Tak, ale z głową
W krakowskich mieszkaniach, szczególnie w kamienicach, stolarka na wymiar potrafi być świetnym rozwiązaniem.
Mamy wnęki, wysokie sufity, nietypowe ściany i przestrzeń, którą trudno wykorzystać gotowymi meblami.
Ale tutaj też można bardzo łatwo przesadzić.
Nie każda szafa musi kosztować 12 tys. zł.
Jeżeli za 4 tys. można uzyskać prawie ten sam efekt użytkowy, warto policzyć, czy te dodatkowe 8 tys. rzeczywiście ma sens.
Zwłaszcza że tych decyzji w jednym mieszkaniu jest kilkanaście.
Tu 3 tys. więcej.
Tam 5 tys. więcej.
Jeszcze gdzieś 7 tys.
I nagle budżet rośnie o kilkadziesiąt tysięcy.
Najczęstszy błąd? Wszystko wydane na remont
To widzimy bardzo często.
Mieszkanie wygląda już świetnie.
Podłoga jest.
Łazienka gotowa.
Kuchnia stoi.
Stolarz kończy zabudowę.
I wtedy właściciel orientuje się, że zostało kilka tysięcy złotych, a nadal trzeba kupić:
telewizor, łóżka, materace, krzesła, stół, zasłony, lustra, obrazy, odkurzacz, suszarkę, żelazko, kołdry, poduszki, ręczniki, pościel, naczynia i całą resztę.
To właśnie dlatego nie warto myśleć o budżecie jako o „koszcie remontu”.
Trzeba myśleć o koszcie uruchomienia apartamentu.
To dużo trafniejsze określenie.
Jak podzielić budżet?
My podeszlibyśmy do tego bardzo prosto.
Osobno liczymy:
prace budowlane,
materiały,
łazienkę,
kuchnię i AGD,
stolarkę,
meble,
oświetlenie,
tekstylia i dekoracje,
wyposażenie operacyjne,
sesję zdjęciową i przygotowanie mieszkania do startu.
I koniecznie zostawiamy rezerwę.
Bo w praktyce prawie zawsze pojawia się coś, czego nie było w pierwszym Excelu.
A co ze starym mieszkaniem w Krakowie?
Tutaj budżet robi się jeszcze trudniejszy do przewidzenia.
Przy mieszkaniu deweloperskim mniej więcej wiadomo, z czym zaczynamy.
W starej kamienicy można zacząć remont i po tygodniu odkryć rzeczy, których wcześniej nie było widać.
Stara instalacja elektryczna.
Problemy z hydrauliką.
Krzywe podłogi.
Wilgoć.
Stare tynki.
Problemy z wentylacją.
I nagle część budżetu, która miała iść na wnętrze, idzie na rzeczy, których gość nawet nie zobaczy.
Dlatego przy rynku wtórnym rezerwa jest jeszcze ważniejsza.
Szczególnie w centrum Krakowa.
Premium nie oznacza „najdroższe”
To jedna z ważniejszych rzeczy.
Dobry apartament premium wcale nie musi mieć najdroższej baterii, najdroższego kamienia i najdroższej kanapy.
Premium dla gościa znaczy raczej:
wszystko jest czyste,
wszystko działa,
łóżko jest wygodne,
ręczniki są dobre,
światło jest przyjemne,
wnętrze jest spójne,
a wejście do mieszkania nie wymaga pięciu telefonów.
Można wydać ogromną kwotę i zrobić mieszkanie, które nadal wygląda przeciętnie.
Można też wydać rozsądnie i stworzyć wnętrze, które świetnie wygląda na zdjęciach i daje bardzo dobre doświadczenie podczas pobytu.
Tutaj ogromną rolę odgrywa po prostu dobry projekt.
Najdroższy apartament nie zawsze będzie najbardziej rentowny
Załóżmy, że mamy dwie opcje.
Pierwsza: wykończenie za 150 tys. zł.
Druga: wykończenie za 220 tys. zł.
Druga wersja będzie prawdopodobnie ładniejsza.
Ale dla inwestora ważniejsze jest inne pytanie:
czy te dodatkowe 70 tys. zł realnie podniesie cenę noclegu?
Jeżeli dzięki temu będziemy mogli zarabiać wyraźnie więcej, inwestycja może mieć sens.
Jeżeli różnica będzie wynosiła 10 albo 20 zł za noc, raczej nie.
I właśnie to jest podejście, którego często brakuje przy remontach pod wynajem.
Łatwo zakochać się w projekcie i zapomnieć, że na końcu to nadal inwestycja.
Najpierw trzeba wiedzieć, kto ma tutaj mieszkać
Nie da się dobrze zaprojektować mieszkania pod wynajem bez odpowiedzi na pytanie, dla kogo właściwie ono jest.
Inaczej urządzimy małą kawalerkę dla par.
Inaczej mieszkanie dla rodziny.
Inaczej duży apartament premium w centrum Krakowa.
Rodzinie bardziej przyda się pralka, duży stół, dobre przechowywanie i wygodne miejsca do spania.
Para przyjeżdżająca na weekend może zwrócić większą uwagę na design, łazienkę i klimat mieszkania.
Przy segmencie premium liczy się całość doświadczenia.
I dopiero kiedy wiemy, kto będzie naszym klientem, możemy rozsądnie zdecydować, gdzie warto wydać więcej.
Czy warto zatrudnić projektanta?
Moim zdaniem tak, szczególnie jeżeli mówimy o mieszkaniu, które ma dobrze zarabiać przez kolejne lata.
Ale projektant musi rozumieć, że robi mieszkanie inwestycyjne.
To bardzo ważne.
Bo piękne wnętrze nie zawsze jest dobrym wnętrzem pod najem.
Materiał może świetnie wyglądać, ale źle znosić intensywne użytkowanie.
Kanapa może być efektowna, ale trudna do czyszczenia.
Lampa może wyglądać fantastycznie, ale kosztować fortunę przy pierwszym uszkodzeniu.
Dobry projekt pod wynajem uwzględnia nie tylko wygląd, ale też trwałość, sprzątanie, serwisowanie i koszt późniejszej wymiany poszczególnych elementów.
Ile więc naprawdę kosztuje przygotowanie mieszkania pod najem?
Nie ma jednej odpowiedzi.
I raczej nie ufałbym osobie, która bez zobaczenia mieszkania od razu poda dokładną kwotę.
50-metrowe mieszkanie może kosztować 100 tys. zł.
Może kosztować 150 tys.
Może kosztować 250 tys.
Wszystko zależy od stanu lokalu, standardu, ilości stolarki, kuchni, łazienki, wyposażenia i tego, do jakiego gościa chcemy później trafić.
Najważniejsze jest coś innego.
Nie pytajmy tylko:
„ile mogę wydać?”
Lepiej zapytać:
„ile warto tutaj wydać, żeby ta inwestycja później dobrze zarabiała?”
Bo to nie zawsze jest ta sama kwota.
Podsumowanie
Przy wykańczaniu mieszkania pod wynajem bardzo łatwo popełnić jeden z dwóch błędów.
Pierwszy: zrobić wszystko jak najtaniej i po dwóch latach zacząć wymieniać połowę wyposażenia.
Drugi: wydać ogromne pieniądze na rzeczy, za które gość później nie będzie chciał więcej zapłacić.
Najlepszy wynik zazwyczaj jest gdzieś pośrodku.
Dobry projekt.
Trwałe materiały.
Wygodne łóżka.
Dobra łazienka.
Przemyślane światło.
Rozsądna ilość stolarki.
I bardzo dokładne pilnowanie budżetu od pierwszego dnia.
Bo przy mieszkaniu inwestycyjnym liczy się nie tylko to, jak wygląda po remoncie.
Liczy się przede wszystkim to, jak będzie zarabiało przez kolejne lata.
FAQ - najczęstsze pytania
Ile kosztuje wykończenie mieszkania 50 m² w Krakowie?
Przygotowanie 50-metrowego mieszkania pod wynajem może kosztować orientacyjnie około 90–120 tys. zł w wersji bardziej ekonomicznej. Przy dobrym standardzie trzeba częściej zakładać około 120–170 tys. zł, a przy apartamencie premium budżet może przekroczyć 200 tys. zł.
Ile kosztuje wykończenie mieszkania za metr?
Sama stawka za metr niewiele mówi, ponieważ różne firmy uwzględniają w niej zupełnie inny zakres prac. Przy mieszkaniu inwestycyjnym lepiej policzyć pełny koszt doprowadzenia lokalu do stanu, w którym można przyjąć pierwszego gościa.
Na czym nie warto oszczędzać w mieszkaniu na wynajem?
Przede wszystkim na jakości wykonania, łóżkach i materacach, łazience oraz elementach intensywnie używanych przez gości. Tanie rozwiązanie, które szybko trzeba wymienić, często okazuje się najdroższe.
Czy apartament pod Airbnb musi być luksusowy?
Nie. Powinien być dopasowany do lokalizacji i klienta, którego chcemy przyciągnąć. Dużo ważniejsza od bardzo drogich materiałów jest spójność wnętrza, wygoda i jakość całego pobytu.
Czy warto robić meble na wymiar?
Tak, jeżeli rzeczywiście pozwalają lepiej wykorzystać przestrzeń. Nie ma jednak potrzeby wykonywania całego mieszkania u stolarza. W apartamencie inwestycyjnym każdy większy wydatek warto zestawić z tym, co faktycznie daje gościowi i właścicielowi.
Autor artykułu: Adam, Gio Loft
Odpowiada za rozwój Gio Loft oraz inwestycje, dbając o to, aby współpraca z właścicielami była uporządkowana, przejrzysta i oparta na długoterminowym podejściu
