W naszym poprzednim artykule pisaliśmy o tym, że najem krótkoterminowy w Krakowie i całej Polsce zmierza w stronę większej kontroli, rejestracji obiektów i profesjonalizacji rynku.
Wtedy wiele rozwiązań pozostawało jeszcze na etapie zapowiedzi. Od 14 lipca 2026 roku sytuacja wygląda inaczej. Rada Ministrów przyjęła rządowy projekt zmian w ustawie o usługach hotelarskich, który obejmuje również mieszkania i apartamenty wynajmowane na kilka dni za pośrednictwem Airbnb, Booking.com i innych platform.
To nadal nie jest obowiązujące prawo. Projekt musi przejść przez Sejm i Senat, zostać podpisany przez Prezydenta, a następnie opublikowany w Dzienniku Ustaw.
Można jednak powiedzieć, że odliczanie się rozpoczęło.
Najważniejsze pytanie nie brzmi już, czy rynek najmu krótkoterminowego zostanie uregulowany. Pytanie brzmi, kiedy nowe przepisy zaczną działać i ile czasu właściciele mieszkań dostaną na przygotowanie swoich obiektów.
Co tak naprawdę zmieniła decyzja rządu?
Do tej pory wielu właścicieli traktowało kolejne zapowiedzi ustawy jako coś odległego. Pojawiały się konsultacje, projekty, wypowiedzi polityków i przepisy unijne, ale brakowało wyraźnego momentu, od którego można byłoby uznać, że zmiany rzeczywiście nabrały tempa.
Przyjęcie projektu przez Radę Ministrów jest właśnie takim momentem.
Rząd chce jednoznacznie zapisać, że krótkoterminowe udostępnianie mieszkania jest świadczeniem usług hotelarskich. Nie będzie więc większego znaczenia, czy lokal nazwiemy apartamentem, mieszkaniem inwestycyjnym, wynajmem turystycznym czy po prostu ofertą na Airbnb.
Jeżeli gość rezerwuje lokal na kilka dni, działalność ma podlegać określonym zasadom.
Dla właściciela oznacza to, że samo posiadanie mieszkania i aktywnego konta na platformie rezerwacyjnej nie wystarczy. Obiekt będzie musiał być prawidłowo zgłoszony, otrzymać indywidualny numer, posiadać regulamin oraz kontakt do osoby odpowiedzialnej za jego funkcjonowanie.
Koniec anonimowych mieszkań na Airbnb
Jednym z najważniejszych elementów projektu jest utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli CWTON.
Nazwa brzmi urzędowo, ale sam pomysł jest prosty: wszystkie legalnie działające obiekty noclegowe mają znaleźć się w jednym ogólnopolskim systemie.
Dotyczy to nie tylko hoteli, pensjonatów i hosteli. W wykazie mają znaleźć się również prywatne mieszkania, apartamenty i domy wynajmowane krótkoterminowo.
Każdy obiekt ma otrzymać indywidualny numer identyfikacyjny. Dzięki temu konkretne mieszkanie będzie można połączyć z jego właścicielem lub operatorem, lokalną ewidencją oraz ofertą zamieszczoną na platformie rezerwacyjnej.
To duża zmiana.
Obecnie nadal można znaleźć ogłoszenia, w których trudno ustalić, kto odpowiada za lokal, czy mieszkanie zostało zgłoszone i czy osoba publikująca ofertę rzeczywiście ma prawo nim zarządzać.
Po uruchomieniu nowego systemu takie działanie stanie się znacznie trudniejsze.
Numer rejestracyjny ma być potwierdzeniem, że obiekt funkcjonuje oficjalnie. W przyszłości prawdopodobnie będzie również widoczny przy ogłoszeniu na Airbnb, Booking.com lub innej platformie.
Platformy przestaną być tylko miejscem publikowania ofert
Nowe przepisy nie obejmą wyłącznie właścicieli. Więcej obowiązków otrzymają również platformy rezerwacyjne.
Unijne przepisy dotyczące wymiany danych o najmie krótkoterminowym są stosowane od maja 2026 roku. Ich celem jest umożliwienie państwom zbierania wiarygodnych informacji o tym, ile mieszkań jest wynajmowanych, przez ile dni oraz ilu gości z nich korzysta.
Dane z platform będzie można porównywać z informacjami znajdującymi się w rejestrze.
Jeżeli mieszkanie generuje regularne rezerwacje, ale nie figuruje w systemie albo posługuje się nieprawidłowym numerem, znacznie łatwiej będzie to wykryć.
Nie wydarzy się to oczywiście z dnia na dzień. Najpierw ustawa musi zostać uchwalona, następnie trzeba uruchomić system i połączyć go z platformami.
Kierunek jest jednak jasny: najem krótkoterminowy ma przestać być działalnością, którą można prowadzić całkowicie poza kontrolą.
Czy wspólnota będzie mogła zakazać Airbnb?
To jedno z pytań, które najczęściej zadają nam właściciele mieszkań.
W przestrzeni publicznej pojawiały się pomysły, aby wspólnoty mieszkaniowe mogły głosować nad zakazem najmu krótkoterminowego w całym budynku. Rządowy projekt przyjęty 14 lipca nie daje jednak wspólnocie prostego prawa do zamknięcia każdego apartamentu na podstawie jednej uchwały.
Nie oznacza to, że wspólnoty pozostaną bez wpływu.
Mieszkańcy, zarząd wspólnoty lub spółdzielnia będą mogli domagać się przeprowadzenia kontroli obiektu. Jeżeli okaże się, że mieszkanie nie spełnia wymagań, regularnie powoduje problemy albo właściciel uniemożliwia kontrolę, obiekt będzie mógł zostać wykreślony z ewidencji.
Różnica jest istotna.
Jedna skarga sąsiada nie powinna automatycznie oznaczać końca działalności. Może jednak rozpocząć procedurę, która zakończy się kontrolą.
Właściciel będzie musiał wykazać, że ma nad lokalem rzeczywistą kontrolę, reaguje na zgłoszenia i nie pozwala, aby mieszkanie regularnie zakłócało życie całego budynku.
To właśnie w tym miejscu profesjonalne zarządzanie zaczyna mieć większe znaczenie niż samo uzyskiwanie wysokiego obłożenia.
Jeżeli goście urządzają imprezę o drugiej w nocy, sąsiada nie interesuje, że właściciel mieszka w innym mieście, a osoba sprzątająca pojawi się dopiero następnego dnia. Ktoś musi odebrać telefon, zareagować i w razie potrzeby przyjechać na miejsce.
Regulamin nie będzie już dodatkiem do oferty
Nowe przepisy przewidują obowiązek posiadania regulaminu określającego zasady pobytu i bezpieczeństwa.
W wielu mieszkaniach regulamin istnieje już dzisiaj, ale często jest traktowany jako tekst wklejony do opisu oferty, którego nikt dokładnie nie czyta.
Po wejściu ustawy jego znaczenie wzrośnie.
Regulamin powinien jasno określać między innymi:
- godziny ciszy nocnej;
- zasady korzystania z mieszkania;
- maksymalną liczbę gości;
- zakaz organizowania imprez;
- odpowiedzialność za szkody;
- sposób postępowania w sytuacjach awaryjnych;
- kontakt do osoby odpowiedzialnej za obiekt.
Nie chodzi wyłącznie o pozostawienie numeru telefonu. Osoba odpowiedzialna za mieszkanie powinna być w stanie realnie zareagować.
To może być problem dla właścicieli, którzy mieszkają poza Krakowem, prowadzą najem z zagranicy albo ograniczają całą obsługę do automatycznych wiadomości i skrytki z kluczem.
Automatyczne zameldowanie nadal może działać. Nie zastąpi jednak lokalnego nadzoru nad mieszkaniem.
Czy każde mieszkanie będzie musiało spełniać wymagania jak hotel?
Nie. I to jest jedna z ważniejszych informacji w całym projekcie.
Właściciele obawiali się, że mieszkanie przeznaczone na najem krótkoterminowy będzie musiało spełniać takie same wymagania przeciwpożarowe jak klasyczny hotel. W wielu kamienicach i blokach byłoby to trudne, bardzo kosztowne albo całkowicie nieopłacalne.
Projekt ma wprowadzić rozwiązania dopasowane do realiów budynków mieszkalnych.
Założenie jest takie, aby zwykłe mieszkanie nie było automatycznie traktowane pod względem przeciwpożarowym tak samo jak obiekt hotelowy. Jednocześnie właściciel będzie musiał zadbać o bezpieczeństwo gości.
Dopiero ostateczna wersja ustawy i przepisy wykonawcze pokażą, jakie dokładnie wyposażenie stanie się obowiązkowe.
Już teraz warto jednak sprawdzić elementy, które powinny być standardem niezależnie od nowego prawa: czujnik dymu, czujnik tlenku węgla tam, gdzie jest potrzebny, gaśnicę, apteczkę, stan instalacji oraz czytelną instrukcję postępowania w razie pożaru lub awarii.
W profesjonalnie prowadzonym apartamencie takie wyposażenie nie powinno być traktowane jako zbędny koszt.
Czy Kraków będzie mógł zakazać najmu w centrum?
To temat, który może mieć znacznie większy wpływ na wartość mieszkań niż sama rejestracja.
W założeniach projektu pojawiła się możliwość wyznaczania przez gminy stref, w których świadczenie usług najmu krótkoterminowego w mieszkaniach byłoby ograniczone.
Nie oznacza to, że Kraków już wprowadził zakaz na Starym Mieście, Kazimierzu czy w innych dzielnicach. Nie oznacza też, że taki zakaz na pewno powstanie.
Aby mogło do tego dojść, najpierw ustawa musi wejść w życie i zachować uprawnienie dla samorządów. Dopiero później Rada Miasta Krakowa mogłaby rozpocząć prace nad konkretną uchwałą.
Na dzisiaj żadna taka strefa w Krakowie nie obowiązuje.
Właściciele mieszkań w ścisłym centrum powinni jednak śledzić ten wątek uważniej niż właściciele nieruchomości położonych w innych częściach miasta.
Rejestracja jest obowiązkiem, który można spełnić. Lokalny zakaz lub ograniczenie prowadzenia działalności mogłyby mieć znacznie dalej idące skutki.
Czy ustawa oznacza koniec najmu krótkoterminowego?
Nie.
Ustawa nie ma zakazywać działalności wszystkim właścicielom. Ma przede wszystkim odróżnić mieszkania prowadzone legalnie i odpowiedzialnie od ofert funkcjonujących bez rejestracji, nadzoru i kontaktu z administracją.
Profesjonalnie zarządzane apartamenty nadal będą działać.
Rynek może natomiast opuścić część osób, które traktowały najem krótkoterminowy jako całkowicie pasywne źródło dochodu.
Jeżeli właściciel mieszka kilkaset kilometrów od obiektu, nie posiada lokalnego administratora, nie prowadzi dokumentacji, nie reaguje na skargi i nie wie nawet, ilu gości faktycznie przebywa w lokalu, nowe zasady mogą okazać się dla niego poważnym problemem.
Z drugiej strony mniejsza liczba przypadkowych ofert może być korzystna dla profesjonalnych obiektów.
Jeżeli część mieszkań zniknie z platform, a popyt turystyczny pozostanie wysoki, dobrze przygotowane apartamenty mogą przejąć większą część rezerwacji.
Największym problemem może być bardzo mało czasu
Rząd zapowiada, że nowe przepisy mają zasadniczo wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.
To bardzo krótki termin.
Trzeba jednak uważać z jego interpretacją. Nie wiemy jeszcze, czy wszystkie obowiązki zaczną działać dokładnie po dwóch tygodniach. Ostateczna ustawa może wprowadzić osobne terminy dla istniejących obiektów, platform internetowych oraz uruchomienia CWTON.
Mimo to właściciele nie powinni zakładać, że dostaną pół roku spokojnego okresu przejściowego.
Może się okazać, że po zakończeniu prac legislacyjnych pozostanie niewiele czasu na przygotowanie regulaminu, dokumentacji, danych administratora i potwierdzenie spełnienia wymaganych warunków.
Najgorszym rozwiązaniem byłoby czekanie do momentu, w którym Airbnb albo Booking.com poprosi o wpisanie numeru rejestracyjnego.
Kiedy ustawa może wejść w życie?
Nie ma jeszcze oficjalnej daty. Na obecnym etapie można mówić jedynie o możliwych scenariuszach.
Najszybszy scenariusz: wrzesień lub październik 2026 roku
Jeżeli projekt szybko trafi do Sejmu, przejdzie sprawnie przez komisje, Senat nie wprowadzi poważnych zmian, a Prezydent podpisze ustawę bez zwłoki, pierwsze przepisy mogłyby zacząć obowiązywać już wczesną jesienią 2026 roku.
To wariant bardzo szybki, ale proceduralnie możliwy.
Bardziej realny wydaje się okres od października do grudnia 2026 roku.
Projekt dotyczy właścicieli mieszkań, samorządów, branży hotelarskiej, wspólnot mieszkaniowych oraz największych platform rezerwacyjnych. Można więc spodziewać się prac komisji, poprawek i dyskusji nad szczegółami.
Naszym zdaniem końcówka 2026 roku jest obecnie najbardziej prawdopodobnym terminem wejścia przynajmniej części nowych przepisów.
Scenariusz opóźniony: 2027 rok
Jeżeli prace w Sejmie się przedłużą, pojawią się poważniejsze poprawki albo część przepisów będzie musiała zostać ponownie rozpatrzona, ustawa może wejść w życie dopiero w pierwszej połowie 2027 roku.
Może również wydarzyć się tak, że część zmian zacznie obowiązywać wcześniej, natomiast CWTON i obowiązki platform zostaną uruchomione w późniejszym terminie.
Na ten moment nikt nie może uczciwie wskazać jednej pewnej daty.
Co właściciel może zrobić już teraz?
Nie można jeszcze zarejestrować mieszkania w CWTON, ponieważ system nie został uruchomiony.
Nie oznacza to jednak, że należy biernie czekać.
Właściciel powinien przede wszystkim sprawdzić, czy jego obiekt jest prawidłowo zgłoszony w obecnie funkcjonującej lokalnej ewidencji. Warto również uporządkować regulamin, wyznaczyć osobę odpowiedzialną za lokalną obsługę i zweryfikować zabezpieczenia w mieszkaniu.
Dobrze jest ujednolicić informacje znajdujące się na Airbnb, Booking.com i innych portalach. Adres, liczba miejsc noclegowych, dane gospodarza oraz opis obiektu powinny być ze sobą zgodne.
Osobnym tematem jest dokumentowanie skarg i interwencji.
Jeżeli sąsiad zgłasza hałas, a operator natychmiast reaguje, powinno to zostać zapisane. W razie przyszłej kontroli znaczenie może mieć nie tylko samo zdarzenie, ale także to, w jaki sposób właściciel lub administrator na nie odpowiedział.
Co nowe przepisy oznaczają dla rynku w Krakowie?
Kraków nie przestanie być jednym z najważniejszych rynków najmu krótkoterminowego w Polsce.
Turyści nadal będą szukali mieszkań na Starym Mieście, Kazimierzu, Podgórzu i w pobliżu największych atrakcji. Zmieni się jednak sposób prowadzenia tego biznesu.
Coraz mniej miejsca będzie dla mieszkań zarządzanych przypadkowo.
Liczyć się będzie nie tylko ładne wnętrze i wysoka ocena na Booking.com. Równie ważne staną się formalności, bezpieczeństwo, lokalna obsługa i relacje z mieszkańcami budynku.
To dobra wiadomość dla właścicieli, którzy od początku traktują apartament jak profesjonalny obiekt noclegowy.
Może to być trudniejsza wiadomość dla osób, które oczekują pełnej pasywności i reagują dopiero wtedy, gdy pojawia się poważny problem.
Jak patrzymy na te zmiany w Gio Loft?
Nie uważamy, że nowe regulacje oznaczają koniec opłacalnego najmu krótkoterminowego. Przeciwnie — mogą uporządkować rynek i wyraźniej oddzielić profesjonalnie prowadzone obiekty od przypadkowych ofert zarządzanych bez lokalnego zaplecza i odpowiedzialności.
W Gio Loft od lat działamy w modelu opartym na stałych procedurach, lokalnej obsłudze, kontroli standardu, bezpieczeństwie gości oraz bieżącym kontakcie z właścicielem i administracją budynku.
Zarządzanie apartamentem nie ogranicza się dla nas do publikacji oferty i organizacji sprzątania. Obejmuje również nadzór nad obiektem, reagowanie na sytuacje awaryjne, obsługę zgłoszeń, koordynację serwisu technicznego oraz dbanie o prawidłowe funkcjonowanie apartamentu w dłuższej perspektywie.
Nowe przepisy nie zmieniają więc podstaw naszego sposobu pracy. Potwierdzają raczej kierunek, który od początku uznawaliśmy za właściwy: najem krótkoterminowy powinien być prowadzony profesjonalnie, odpowiedzialnie i z realną kontrolą nad tym, co dzieje się w obiekcie.
Dla właściciela liczy się nie tylko wynik finansowy w danym miesiącu. Równie ważne są bezpieczeństwo inwestycji, stabilność działalności i możliwość legalnego prowadzenia najmu przez kolejne lata.
FAQ – ustawa o najmie krótkoterminowym
Czy ustawa o najmie krótkoterminowym już obowiązuje?
Nie. Rada Ministrów przyjęła projekt 14 lipca 2026 roku, ale musi on jeszcze przejść przez Sejm i Senat, zostać podpisany przez Prezydenta oraz opublikowany w Dzienniku Ustaw.
Kiedy ustawa może wejść najwcześniej?
W bardzo szybkim scenariuszu pierwsze przepisy mogłyby wejść w życie we wrześniu lub październiku 2026 roku. Wymagałoby to jednak wyjątkowo sprawnego przeprowadzenia całego procesu legislacyjnego.
Jaki termin jest najbardziej prawdopodobny?
Obecnie najbardziej realna wydaje się końcówka 2026 roku, czyli okres od października do grudnia. Jest to jednak szacunek, a nie oficjalny termin.
Jaki jest najgorszy scenariusz?
Przy dłuższych pracach parlamentarnych ustawa może wejść w życie dopiero w pierwszej połowie 2027 roku albo jeszcze później. Możliwe jest również rozłożenie poszczególnych zmian na kilka etapów.
Czy właściciele będą mieli tylko 14 dni na dostosowanie mieszkań?
Projekt zakłada zasadniczo wejście przepisów po 14 dniach od publikacji. Nie wiadomo jednak, czy wszystkie obowiązki zaczną obowiązywać jednocześnie. Ostateczna ustawa może wprowadzić osobne terminy przejściowe dla istniejących obiektów, platform oraz uruchomienia CWTON.
Czy każde mieszkanie na Airbnb będzie musiało się zarejestrować?
Zgodnie z projektem mieszkania i apartamenty wykorzystywane do najmu krótkoterminowego mają zostać objęte ewidencją i otrzymać indywidualny numer identyfikacyjny.
Czy CWTON już działa?
Nie. Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych ma zostać dopiero utworzony.
Czy wspólnota będzie mogła zakazać najmu?
Projekt nie daje wspólnocie prostego prawa do zamknięcia apartamentu na podstawie jednej uchwały. Wspólnota będzie jednak mogła wystąpić o kontrolę, jeżeli obiekt powoduje problemy lub istnieje podejrzenie, że nie spełnia wymaganych warunków.
Czy trzeba już usuwać oferty z Airbnb i Booking.com?
Nie. Samo przyjęcie projektu przez rząd nie zmienia jeszcze zasad publikowania ofert. To jednak dobry moment, aby sprawdzić status obiektu i przygotować się do przyszłych obowiązków.
Stan prac legislacyjnych: 17 lipca 2026 roku.
Artykuł ma charakter informacyjny. Ostateczna treść ustawy może zmienić się podczas prac parlamentarnych. Podane terminy są analizą możliwych scenariuszy, a nie oficjalną datą wejścia przepisów w życie.
