Założenia analizy
Czy mieszkanie, które przez było wynajmowane długoterminowo, może po zmianie modelu zacząć zarabiać wyraźnie więcej? W przypadku jednego z apartamentów przy ul. Fabrycznej w Krakowie różnica okazała się na tyle duża, że warto pokazać cały proces.
Nie polegał on jednak na zakończeniu jednej umowy i wystawieniu mieszkania następnego dnia na Airbnb i Booking.com.
Apartament został na około dwa miesiące wyłączony z wynajmu. W tym czasie wspólnie z naszą ekipą wykonawczą odświeżyliśmy wnętrze i poprawiliśmy elementy, które z punktu widzenia najmu krótkoterminowego miały największe znaczenie. Zmieniliśmy oświetlenie, część mebli, łóżka i materace, wykonaliśmy nowe malowanie oraz lekki home staging.
Dopiero po przygotowaniu mieszkania uruchomiliśmy sprzedaż.
Na podstawie dotychczasowych wyników oraz obecnego tempa rezerwacji zakładamy, że w ujęciu pełnego roku przychód z najmu krótkoterminowego będzie około 85–90% wyższy niż wcześniej w najmie długoterminowym.
Nie publikujemy dokładnych rozliczeń właściciela. W tym case study ciekawsze jest dla nas to, co zostało zmienione i dlaczego ta sama nieruchomość zaczęła pracować inaczej.
Punkt wyjścia: mieszkanie, które już zarabiało
Apartament nie był pustym lokalem ani nieruchomością, z którą był jakiś problem.
Mieszkanie ma około 100 m², trzy sypialnie, przestronny salon, balkon i parking. Może komfortowo przyjąć do sześciu osób.
I właśnie przy takim układzie zaczęliśmy się zastanawiać, czy najem długoterminowy rzeczywiście wykorzystuje potencjał nieruchomości.
Przy długim terminie dodatkowy pokój czy większy salon oczywiście podnoszą czynsz, ale zwykle nie proporcjonalnie do metrażu. W krótkim terminie trzecia sypialnia oznacza możliwość przyjęcia większej grupy i dotarcia do zupełnie innego klienta.
Zanim jednak zmieniliśmy model, policzyliśmy, czy w tym konkretnym przypadku ma to ekonomiczny sens.
Nie robiliśmy generalnego remontu. Zmieniliśmy to, co miało znaczenie
Po kilku latach użytkowania mieszkanie wymagało odświeżenia, ale nie potrzebowało kompletnej przebudowy.
To ważne, bo przy przygotowaniu apartamentu pod najem krótkoterminowy łatwo wpaść w drugą skrajność i wydać dużo pieniędzy na rzeczy, które później praktycznie nie wpływają na wynik.
Tutaj zakres prac dobraliśmy do konkretnej nieruchomości.
Współpracująca z Gio Loft ekipa wykonała nowe malowanie całego mieszkania oraz niezbędne poprawki. Chcieliśmy uzyskać świeże, neutralne wnętrze, które dobrze wygląda zarówno na zdjęciach, jak i po przyjeździe gościa.
Jedną z większych zmian było oświetlenie. Zastosowaliśmy szynoprzewody, dzięki którym wnętrze stało się bardziej współczesne i mogliśmy dużo lepiej doświetlić poszczególne strefy.
To pozornie detal, ale światło ma ogromny wpływ na odbiór mieszkania. Zarówno na zdjęciach, jak i później podczas pobytu.
Zmieniliśmy też część stolików i drobnych elementów wyposażenia, żeby wnętrze było bardziej spójne i mniej przypadkowe.
Łóżko i materac są ważniejsze niż wiele dekoracji
Jednym z elementów, na których nie chcieliśmy oszczędzać, były sypialnie.
Wymieniliśmy łóżka i dobraliśmy odpowiednie materace.
W przypadku najmu krótkoterminowego to jedna z rzeczy, które naszym zdaniem mają dużo większe znaczenie niż kolejna designerska dekoracja.
Gość może docenić ładną lampę czy stolik, ale jeżeli źle śpi, prawdopodobnie właśnie to zapamięta z pobytu.
Dlatego przygotowując mieszkanie, patrzymy nie tylko na to, jak będzie wyglądało na portalu rezerwacyjnym. Myślimy również o tym, co gość oceni po pierwszej nocy.
Wygodne łóżko, dobry materac, odpowiednia pościel, światło przy łóżku czy możliwość zaciemnienia sypialni mają bezpośredni wpływ na komfort pobytu.
I później bardzo często również na ocenę apartamentu.
Home staging był tylko ostatnim etapem
Dopiero po zmianach technicznych i wyposażeniu przeszliśmy do lekkiego home stagingu.
Nie robiliśmy wnętrza od początku ani nie próbowaliśmy zamieniać go w katalogową realizację.
Dodaliśmy tekstylia, dekoracje i kilka elementów, które poprawiły odbiór salonu oraz sypialni. Zmieniliśmy część ustawienia mebli i usunęliśmy rzeczy, które nie były potrzebne.
Chodziło o to, żeby mieszkanie było spójne i atrakcyjne wizualnie, ale nadal praktyczne.
Przy sześciu gościach trzeba przecież mieć gdzie usiąść, odłożyć walizki, zjeść wspólnie posiłek czy popracować przy komputerze.
W najmie krótkoterminowym dobrze wyglądające wnętrze jest ważne, ale nie może odbywać się kosztem wygody.
Dwa miesiące wyłączenia były częścią planu
Całe przygotowanie trwało około dwóch miesięcy i w tym czasie mieszkanie nie generowało przychodu.
Można było oczywiście zrobić wszystko szybciej.
Zakończyć najem długoterminowy, odmalować kilka ścian i natychmiast wystawić ofertę.
Nie chcieliśmy tego robić.
Przy nowej ofercie pierwsze tygodnie są bardzo ważne. Zdjęcia, pierwsze rezerwacje i pierwsze opinie zostają z nią później na długo.
Jeżeli apartament zostanie uruchomiony przeciętnie, późniejsze poprawianie jego pozycji jest znacznie trudniejsze.
Dlatego potraktowaliśmy okres bez najmu jako koszt wejścia w nowy model, a nie jako stracone dwa miesiące.
Jeżeli po przygotowaniu mieszkanie ma lepiej pracować przez kolejne lata, taka decyzja zaczyna wyglądać zupełnie inaczej.
Lokalizacja przy Fabrycznej też była częścią strategii
Apartament nie znajduje się przy Rynku ani na Kazimierzu.
I właśnie dlatego ten przykład jest ciekawy.
Nie próbowaliśmy sprzedawać go jako typowego apartamentu w ścisłym turystycznym centrum Krakowa.
Ma inne przewagi: dużą powierzchnię, trzy sypialnie, parking, balkon, bardzo dobry dojazd do centrum, bliskość części biznesowej miasta oraz Tauron Areny.
Dzięki temu trafia nie tylko do osób przyjeżdżających typowo turystycznie. Rezerwują go również rodziny, grupy znajomych, goście biznesowi oraz osoby przyjeżdżające do Krakowa na wydarzenia.
To pokazuje, że potencjału mieszkania pod krótki termin nie powinno się oceniać wyłącznie przez odległość od Rynku.
Ważne jest to, dla kogo konkretny apartament może być dobrym wyborem.
Po przygotowaniu uruchomiliśmy najem krótkoterminowy
Dopiero po zakończeniu prac przeszliśmy do sprzedaży.
Przygotowaliśmy zdjęcia, opisy, zasady pobytu, konfigurację kalendarza oraz strategię cenową.
Naszą rolą jest zarządzanie tym w taki sposób, żeby apartament nie tylko miał wysokie obłożenie, ale również odpowiednią średnią cenę.
Nie chodzi więc o maksymalne wypełnienie kalendarza za wszelką cenę.
Liczy się końcowy wynik właściciela.
Najpierw chcieliśmy zbudować dobre opinie
Przy świeżej ofercie nie zaczynamy od maksymalizowania ceny każdej nocy.
Nowy apartament nie ma jeszcze opinii i historii, więc pierwszym zadaniem jest zbudowanie zaufania.
Dzisiaj apartament przy ul. Fabrycznej dla przykładu na Airbnb ma ocenę 4,93/5 i status „Wybór gości”, a na Booking 9,8/10.
To dla nas bardzo ważny element tego projektu.
Dobry wynik za jeden czy dwa miesiące można zrobić agresywną ceną. Znacznie trudniej jest jednocześnie osiągać dobry wynik i utrzymywać bardzo wysoką ocenę gości.
A właśnie to buduje wartość oferty w dłuższym okresie.
Wynik: około 85–90% więcej w skali roku
Na podstawie obecnych wyników i tempa kolejnych rezerwacji zakładamy, że pełny roczny przychód będzie około 85–90% wyższy niż wcześniej w najmie długoterminowym.
Nie oznacza to oczywiście, że każdy miesiąc jest o tyle lepszy.
Najem krótkoterminowy ma sezonowość. Są miesiące bardzo mocne, a są również słabsze okresy.
Dlatego nie chcemy robić case study na podstawie jednego świetnego miesiąca.
Porównujemy modele w skali roku.
I dopiero takie porównanie pokazuje, czy zmiana rzeczywiście miała sens.
W tym przypadku różnica jest na tyle duża, że koszt przygotowania mieszkania i dwumiesięcznego wyłączenia z najmu jest uzasadniony.
Co faktycznie wpłynęło na wynik?
Patrząc na cały proces, nie wskazalibyśmy jednej rzeczy.
Nie był to sam home staging.
Nie były to wyłącznie nowe łóżka.
Znaczenie miało połączenie kilku elementów: analiza potencjału mieszkania, odpowiednie przygotowanie wnętrza, nowe malowanie, lepsze oświetlenie, wymiana części wyposażenia, nowe łóżka i dobrze dobrane materace, przygotowanie profesjonalnej oferty oraz późniejsze bieżące zarządzanie cenami i rezerwacjami.
Dopiero razem zaczęło to działać jako jeden produkt.
I właśnie tak patrzymy na przygotowanie mieszkań w Gio Loft.
Nie pytamy tylko: „co tutaj można ładnie zmienić?”.
Pytamy przede wszystkim: „co warto zmienić, żeby poprawić wynik i doświadczenie gościa?”
Właściciel nie musiał później sam zarządzać mieszkaniem
Po uruchomieniu apartamentu cała bieżąca operacja została po naszej stronie.
Zajmujemy się cenami, dostępnością, rezerwacjami, kontaktem z gośćmi, przygotowaniem pobytów, sprzątaniem, bieżącymi problemami i dalszą optymalizacją oferty.
Koszt sprzątania i prania pokrywa gość.
To ważne przy porównywaniu obu modeli.
Najem krótkoterminowy rzeczywiście wymaga dużo więcej pracy niż długoterminowy, ale nie oznacza to, że tę pracę musi wykonywać właściciel.
W jego przypadku zmienił się sposób pracy nieruchomości, a nie zakres jego codziennych obowiązków.
Czy zrobilibyśmy to z każdym mieszkaniem?
Nie.
Są nieruchomości, w których najem długoterminowy pozostanie rozsądniejszym wyborem.
Jeżeli po uwzględnieniu wszystkich kosztów potencjalna różnica jest niewielka, nie ma sensu wyłączać mieszkania, inwestować w przygotowanie i zmieniać modelu tylko dla kilku procent więcej.
Dlatego zaczynamy od analizy.
Dopiero gdy widzimy potencjał, ustalamy zakres prac.
Czasem potrzebny jest większy remont. Czasami, tak jak tutaj, znacznie lepszy efekt można osiągnąć poprzez dobrze zaplanowane odświeżenie i wymianę konkretnych elementów wyposażenia.
Co z tego wynika dla właściciela mieszkania na długim terminie?
Nie trzeba od razu kończyć obecnej umowy.
Najpierw można policzyć alternatywę.
Szczególnie warto to zrobić w przypadku większych mieszkań z dwiema lub trzema sypialniami, dobrym dojazdem, parkingiem i możliwością przyjęcia kilku osób.
W najmie długoterminowym dodatkowe 30 czy 40 m² nie zawsze daje proporcjonalnie wyższy czynsz.
W krótkim terminie większy lokal może być zupełnie innym produktem.
Przypadek apartamentu przy Fabrycznej dobrze to pokazuje.
Ta sama nieruchomość, ale inne przygotowanie i inny sposób sprzedaży.
Przejście wymagało około dwóch miesięcy pracy, odświeżenia wnętrza, wymiany oświetlenia, części mebli, łóżek i materacy oraz przygotowania oferty od początku.
Dzisiaj apartament zbiera bardzo dobre opinie, sprzedaje się przez Airbnb i Booking.com, a jego prognozowany roczny przychód jest około 85–90% wyższy niż wcześniej w najmie długoterminowym.
Nie jest to obietnica, że każde mieszkanie osiągnie taki sam wynik.
Jest to natomiast realny przykład tego, dlaczego przed pozostawieniem nieruchomości na kolejne lata w tym samym modelu warto przynajmniej sprawdzić jej potencjał.
Jeżeli chcesz zobaczyć, jak wygląda nasza obsługa, przeczytaj również o zarządzaniu najmem krótkoterminowym w Krakowie.
Ten case dobrze pokazuje, że czasem nie potrzeba generalnego remontu ani ogromnego budżetu, żeby wyraźnie poprawić wynik nieruchomości. Najważniejsze było dobre przygotowanie mieszkania, kilka trafnych zmian, odpowiednie pozycjonowanie oferty i późniejsze zarządzanie sprzedażą. W efekcie ten sam apartament, który wcześniej działał w najmie długoterminowym, dziś wykorzystuje swój potencjał znacznie lepiej.
Autor artykułu: Bartłomiej, Gio Loft
Odpowiada za operacyjną stronę Gio Loft i codzienne funkcjonowanie zarządzanych apartamentów. Nadzoruje procesy związane z obsługą nieruchomości, realizacją przyjętych standardów oraz organizacją pracy zespołu.