Na rynku pierwotnym w Zakopanem metraże mieszczą się głównie w przedziale 27–65 m², a najtańsza oferta zaczyna się od około 600 tysięcy złotych. Średnia cena nowego mieszkania przekracza już milion złotych, a w segmencie premium (np. przy ulicy Karłowicza) stawki za metr sięgają 30 tysięcy złotych i więcej.
Te liczby nie biorą się znikąd. Zdecydowana większość kupujących na rynku pierwotnym w Zakopanem nie szuka mieszkania dla siebie — kupuje apartament, dom albo chalet z myślą o wynajmie krótkoterminowym albo jako drugą nieruchomość na własne wypady w góry. Wąska podaż przy takim popycie oznacza, że dobre oferty znikają szybko, a ceny konsekwentnie rosną z roku na rok. Zanim podpiszesz cokolwiek z deweloperem albo właścicielem gruntu, kilka rzeczy warto sprawdzić samemu.
Lokalizacja znaczy tu co innego niż w mieście
Odległość od Krupówek i widok z okna to w Zakopanem czysta matematyka, nie kwestia gustu. Apartamenty przy Krupówkach, Zamoyskiego, Piłsudskiego biją rekordy stawek za dobę. Płacisz za to jednak podwójnie — wyższą ceną zakupu i tłumem konkurencyjnych ofert w promieniu kilkuset metrów. Bystre, Kościelisko dają więcej spokoju i zwykle lepszy stosunek ceny do jakości, a do centrum wciąż da się dojechać w rozsądny czas.
Z domami sprawa wygląda zupełnie inaczej, i to jest coś, co często umyka kupującym przyzwyczajonym do myślenia jak przy apartamencie. Działki pod dom w ścisłym centrum Zakopanego praktycznie nie istnieją — to nie jest ten typ zabudowy. Domy inwestycyjne powstają w okolicznych gminach, głównie w Kościelisku i Poroninie, albo na obrzeżach samego miasta. Liczy się tu co innego: widok, cisza, bliskość stoku czy szlaku, dojazd liczony w minutach jazdy, nie w krokach do Krupówek. I paradoksalnie — im dalej od zgiełku, tym częściej to sprzedaje się lepiej, bo gość szukający domu w górach sam ucieka od tego zgiełku.
Renderunki z widokiem na Giewont sprzedają mieszkania lepiej niż cokolwiek innego. Rozumiemy, czemu deweloperzy je uwielbiają. Ale zanim uwierzysz w wizualizację — pojedź, zobacz na własne oczy, najlepiej dwa razy, o różnych porach dnia.
Ile realnie można zarobić
Zanim porównasz dwie oferty, warto znać dwa wskaźniki, którymi posługuje się każdy poważny inwestor: stopę zwrotu brutto i netto. Brutto to prosty rachunek — roczny przychód z najmu podzielony przez cenę zakupu, razy sto. Netto odejmuje od tego wszystkie realne koszty: prowizję operatora, podatek, opłaty eksploatacyjne, okresy przestoju. To właśnie netto pokazuje, ile faktycznie zostaje w kieszeni, nie brutto z prezentacji sprzedażowej dewelopera.
Dla apartamentów inwestycyjnych w Polsce atrakcyjna stopa zwrotu brutto to zwykle okolice 6–7% rocznie. Po odjęciu kosztów, realna stopa netto najczęściej mieści się w przedziale 4–6,5%, w zależności od lokalizacji i standardu. Przy średniej cenie nowego mieszkania w Zakopanem przekraczającej milion złotych, apartament generujący 60–70 tysięcy złotych przychodu rocznie brutto mieści się dokładnie w tych widełkach — nic ponadprzeciętnego, ale solidny, sprawdzony wynik, jeśli zarządzanie stoi na odpowiednim poziomie.
Dwa wskaźniki, które warto znać przy porównywaniu konkretnych apartamentów, to ADR (średnia stawka za dobę) i obłożenie roczne. Apartament wynajęty przez 180 dni w roku ma obłożenie na poziomie niespełna 50% — i to jest bardziej realistyczny scenariusz do planowania budżetu niż optymistyczne „90% obłożenia” widziane czasem w materiałach marketingowych. Lepiej założyć ostrożny wariant i dać się pozytywnie zaskoczyć, niż odwrotnie.
Zakopane jest mniej sezonowe, niż się wydaje
To jedna z rzeczy, którą łatwo źle ocenić z zewnątrz. W przeciwieństwie do kurortów nadmorskich, które żyją właściwie jednym sezonem letnim, Zakopane i Podhale mają dwa wyraźne szczyty — zimowy narciarski i letni turystyczny. To realnie stabilizuje ruch w skali roku względem miejscowości uzależnionych od jednej pory roku, choć wciąż zostają miesiące przejściowe — kwiecień, listopad — w których obłożenie bez aktywnego zarządzania cennikiem potrafi wyraźnie spaść.
Dobra wiadomość jest taka, że to akurat da się kontrolować. Dynamiczne dostosowywanie cen do popytu, długich weekendów i lokalnych wydarzeń potrafi realnie ograniczyć te martwe okresy — w przeciwieństwie do samej lokalizacji czy standardu wykończenia, na które po zakupie nie masz już wpływu.
Prospekt informacyjny wie więcej niż handlowiec
Deweloper ma obowiązek go pokazać. Mało kto o to pyta, a szkoda, bo tam jest więcej prawdy niż w godzinie rozmowy sprzedażowej — historia wcześniejszych realizacji, sposób finansowania budowy, termin zakończenia, ryzyka konkretnego projektu. Jeśli ktoś się przy tym ociąga albo odpowiada wymijająco na pytanie o wcześniejsze inwestycje, to wystarczy, żeby zapalić lampkę ostrzegawczą.
Sprawdź też, dokąd trafiają Twoje pieniądze. Rachunek powierniczy, z którego środki uwalniane są stopniowo, wraz z postępem budowy i po weryfikacji banku, to zupełnie inna liga bezpieczeństwa niż zwykły przelew na konto dewelopera.
Formalności, o których łatwo zapomnieć na etapie ekscytacji zakupem
Wynajem krótkoterminowy w Polsce trzeba prowadzić jako działalność gospodarczą, nie jako prywatny wynajem rozliczany ryczałtem — to częsty błąd początkujących inwestorów. Tego typu usługa zakwaterowania korzysta zwykle z preferencyjnej stawki VAT 8%, ale wymaga formalnej rejestracji i prowadzenia rozliczeń zgodnie z przepisami.
Przepisy w tym obszarze zaostrzają się z roku na rok — łatwiejszy dostęp organów kontrolnych do danych o obiektach noclegowych oznacza, że wynajem „na szaro” staje się coraz bardziej ryzykowny, z realnymi karami finansowymi w tle. Pisaliśmy szerzej o tym, jak zmieniają się przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego, w osobnym artykule na naszym blogu — mechanizmy tam opisane dotyczą całej Polski, nie tylko Krakowa.
Stan deweloperski, pod klucz, albo ktoś to ogarnie za Ciebie
Coraz więcej inwestycji w Zakopanem idzie w stronę wykończenia pod klucz. Dla kogoś, kto chce jak najszybciej przyjąć pierwszego gościa, to spora ulga. Stan deweloperski daje więcej swobody, ale kosztuje czas i pieniądze, których ludzie zwykle nie doszacowują na starcie — remont w górach, z dala od domu, to nie to samo co remont mieszkania piętro niżej od siebie.
Jeśli kupujesz apartament albo dom (czasem w stanie surowym, jeśli mówimy o chalet budowanym od zera) i nie masz ochoty koordynować ekip, projektu i mebli na odległość — możemy to zrobić za Ciebie. Mamy własne ekipy remontowe, projektanta wnętrz i stolarza. Ty dostajesz gotową do wynajmu nieruchomość, nie kolejny projekt do pilnowania.
Osiedle też ma znaczenie
Strefa wellness, sauna, schowek na narty, garaż podziemny — to już nie jest bonus w tym mieście, to oczekiwanie gościa, który płaci premium za dobę. Da się wynajmować bez tego, tylko trzeba wtedy zejść z ceny, bo sąsiad z lepszym wyposażeniem zawsze będzie o krok przed Tobą.
I jedna rzecz, którą łatwo przeoczyć: dopytaj wprost, co wchodzi w cenę. Miejsce postojowe, komórka lokatorska, udział w drodze dojazdowej — to bywa liczone osobno, a różnica potrafi zaboleć przy ostatecznym rozliczeniu.
Zakup to dopiero początek
Lokalizacja, cena, standard wykończenia — wszystko to ustalasz raz, w dniu zakupu. Zarządzanie dzieje się codziennie, przez lata, i to ono decyduje, czy stopa zwrotu, którą policzyłeś na papierze, faktycznie się zmaterializuje. ADR, obłożenie, koszty operacyjne — każdy z tych elementów da się poprawić albo zaniedbać już po podpisaniu aktu notarialnego.
Dlatego o zarządzaniu najmem warto pomyśleć zanim podpiszesz umowę z deweloperem, nie po odbiorze kluczy. Więcej o tym, jak to wygląda w praktyce, znajdziesz na naszej stronie poświęconej Zakopanemu.
