Jeśli spojrzeć na wszystkie zmiany, które w tym roku spadły na rynek najmu krótkoterminowego z osobna – czujniki dymu, rejestr obiektów, limity lokali w budynku, raportowanie danych do skarbówki – łatwo potraktować je jak kolejną biurokratyczną falę do przeczekania. Ale złożone razem pokazują jeden kierunek: państwo przestaje traktować najem turystyczny jako coś pomiędzy prywatnym hobby a szarą strefą, i zaczyna traktować go jak usługę hotelarską. To nie jest kosmetyka. To zmiana kategorii.
Widać to najwyraźniej w przepisach przeciwpożarowych, które weszły w życie 30 czerwca. Każdy pokój z łóżkiem dla gości musi mieć certyfikowany czujnik dymu, a przy urządzeniach spalających paliwo – też czujnik czadu. Sam w sobie to drobny wydatek. Ale logika stojąca za tym przepisem – że apartament wynajmowany na doby ma spełniać normy bezpieczeństwa zbliżone do obiektu noclegowego, nie mieszkania – to właśnie ten sam kierunek, który widać w reszcie zmian. Z rozmów z branżą wynika, że spora część właścicieli w Zakopanem albo o tym nie wie, albo zakłada, że dotyczy to wyłącznie hoteli. To błąd, który może kosztować więcej niż sam czujnik – bo pokazuje, że temat traktowany jest po macoszemu, a kontrole raczej nie będą się skupiać tylko na dużych obiektach.
Centralny rejestr obiektów idzie w tę samą stronę, tylko wolniej. Docelowo każdy apartament ma dostać numer, który musi pojawić się w każdym ogłoszeniu – bez niego platformy będą zobowiązane zdjąć ofertę. Formalny termin minął w maju, gminy nie zdążyły zbudować systemu, więc na razie nikt nie jest za to karany – potwierdził to sam burmistrz Zakopanego. Ale to typowy przykład przepisu, który działa już zanim faktycznie zacznie obowiązywać: kto poukłada dokumentację lokalu teraz, przejdzie rejestrację bez problemu, kto zostawi to na później, trafi w kolejkę razem z tysiącami innych właścicieli w momencie, gdy system faktycznie ruszy.
Ciekawszy jest wątek dużych apartamentowców, bo pokazuje, jak bardzo te przepisy są jeszcze przedmiotem przeciągania liny. Pierwotny pomysł zakładał, że budynek z więcej niż 6 wynajmowanymi lokalami albo 30 miejscami noclegowymi ma spełniać wymogi przeciwpożarowe jak hotel – inne klatki schodowe, wentylacja, systemy oddymiania. Dla wielu istniejących budynków w Zakopanem oznaczałoby to koszty, których zwyczajnie nie da się ponieść, albo przebudowę fizycznie niemożliwą. Po naciskach branży złagodzono to na razie do standardów zwykłego budynku mieszkalnego – ale słowo „na razie” robi tu dużą robotę. Temat wraca do dyskusji regularnie, a kierunek zmian sugeruje, że to raczej odroczenie niż odwołanie.
Do tego dochodzi coś, co dla właścicieli może być bardziej dotkliwe niż formalności: fiskus po prostu wie więcej niż kiedyś. Platformy rezerwacyjne od dłuższego czasu raportują dane o transakcjach do administracji skarbowej, i to wstecz. Rozliczanie najmu jako prywatnego, kiedy w praktyce prowadzi się usługę zakwaterowania ze sprzątaniem, pościelą i zameldowaniem gości, przestało być szarą strefą nie do wyśledzenia. Stało się po prostu ryzykiem z konkretną datą kontroli.
Patrząc na to całościowo, sens tych zmian jest dość prosty – rynek najmu krótkoterminowego w miejscach takich jak Zakopane robi się zbyt duży i zbyt widoczny, żeby dalej funkcjonować na zasadach sprzed dekady. Dla właściciela, który traktuje apartament jako dodatkowy, poboczny dochód, oznacza to więcej rzeczy do pilnowania niż kiedykolwiek wcześniej – i to niezależnie od tego, czy akurat ma na to czas.
To zresztą jeden z powodów, dla których część właścicieli w Zakopanem – w tym w Sośnicy, gdzie zarządzamy kilkoma apartamentami – decyduje się oddać tę stronę biznesu komuś, kto śledzi to na bieżąco zawodowo, a nie przy okazji.
