Założenia analizy
Zakup apartamentu w stanie deweloperskim to dopiero początek inwestycji. Szczególnie w Zakopanem, gdzie nieruchomość ma nie tylko dobrze wyglądać, ale również sprawdzać się podczas pobytów turystycznych przez cały rok.
Wykończenie mieszkania przeznaczonego na wynajem krótkoterminowy wymaga nieco innego podejścia niż urządzanie nieruchomości na własne potrzeby. Liczą się estetyka i komfort, ale równie ważne są funkcjonalność, trwałość materiałów, łatwość utrzymania czystości oraz późniejsza organizacja obsługi gości.
Na przykładzie apartamentu w Sośnicy pokazujemy, jak z nieruchomości w stanie deweloperskim powstało w pełni wykończone, wyposażone wnętrze o standardzie premium.
To dwupokojowy apartament o powierzchni nieco ponad 40 m², położony około 500 metrów od Krupówek. Dziś jest gotowy do użytkowania, a zastosowane rozwiązania pozwalają również przygotować go do przyszłego wynajmu krótkoterminowego.
Od pustych ścian do funkcjonalnego apartamentu
Stan deweloperski daje dużą swobodę w planowaniu wnętrza, ale wymaga też podjęcia wielu decyzji na początku prac.
Przy powierzchni około 40 m² każdy metr ma znaczenie. Trzeba odpowiednio rozplanować kuchnię, część wypoczynkową, sypialnię, miejsca do przechowywania oraz przestrzeń komunikacyjną.
W Sośnicy powstał apartament z salonem połączonym z aneksem kuchennym, oddzielną sypialnią i łazienką. Dodatkową przestrzeń stanowią dwa balkony.
Taki układ pozwala wyraźnie oddzielić strefę dzienną od nocnej. Goście mogą wspólnie spędzać czas w salonie, a jednocześnie korzystać z prywatności osobnej sypialni.
W przypadku apartamentów inwestycyjnych nie zawsze warto maksymalizować liczbę miejsc noclegowych. Czasami lepszym rozwiązaniem jest zapewnienie większego komfortu mniejszej liczbie gości. Ostateczna decyzja powinna zależeć od charakteru nieruchomości i grupy klientów, do której kierujemy ofertę.
Wykończenie premium zaczyna się od dobrych materiałów
Jednym z ważniejszych etapów było wykończenie wnętrza i dobór wyposażenia.
W apartamencie zastosowano wysokiej jakości materiały, zabudowę kuchenną i stolarską wykonaną na wymiar, sprzęt AGD Smart Home oraz armaturę GROHE.
Całość utrzymano w nowoczesnym, eleganckim stylu. Duże przeszklenia zapewniają naturalne światło, a odpowiednio dobrane meble i dodatki tworzą spójną przestrzeń.
Przy wykańczaniu nieruchomości przeznaczonej na wynajem warto jednak patrzeć dalej niż na efekt widoczny na zdjęciach.
Materiały powinny dobrze znosić regularne użytkowanie. Meble muszą być wygodne, a powierzchnie łatwe do czyszczenia. Istotna jest również dostępność elementów, które w przyszłości mogą wymagać naprawy lub wymiany.
Z naszego doświadczenia w zarządzaniu apartamentami wynika, że rozwiązania atrakcyjne wizualnie nie zawsze są najbardziej praktyczne podczas codziennej obsługi nieruchomości.
Dlatego standard premium rozumiemy nie tylko jako jakość wykończenia, ale także jako trwałość i wygodę użytkowania.
Zabudowa na wymiar – sposób na wykorzystanie przestrzeni
W apartamencie o niewielkim metrażu gotowe meble nie zawsze pozwalają dobrze wykorzystać dostępną przestrzeń.
W Sośnicy zastosowano zabudowę kuchenną i stolarską wykonaną na wymiar. Dzięki temu wyposażenie można było dopasować do układu pomieszczeń, zachowując spójny charakter wnętrza.
Dobrze zaplanowana zabudowa ma znaczenie również z punktu widzenia przyszłych gości.
Miejsce na walizkę, ubrania, podstawowe wyposażenie kuchni czy rzeczy codziennego użytku może wydawać się drobiazgiem. W praktyce wpływa jednak na wygodę całego pobytu.
Podczas przygotowania apartamentu na wynajem warto zastanowić się, jak będą z niego korzystać osoby przyjeżdżające na weekend, tygodniowy urlop lub zimowy wyjazd w góry.
Smart Home Loxone – technologia zaplanowana już na etapie wykończenia
W apartamencie zastosowano system inteligentnego domu Loxone, umożliwiający sterowanie wybranymi funkcjami nieruchomości z poziomu aplikacji. Wyposażenie obejmuje również elektroniczną klamkę.
Instalacja takich rozwiązań na etapie wykończenia pozwala uwzględnić je w przygotowaniu całej nieruchomości, zamiast dostosowywać gotowe wnętrze w późniejszym terminie.
Z perspektywy zarządzania najmem krótkoterminowym technologia może przynieść kilka korzyści.
Elektroniczna kontrola dostępu ułatwia organizację zameldowania, a odpowiednio skonfigurowane sterowanie ogrzewaniem może pomagać w zarządzaniu komfortem i zużyciem energii.
Ważne jest jednak, aby system był prosty w obsłudze i niezawodny.
Gość przyjeżdżający do Zakopanego nie powinien zastanawiać się, jak uruchomić ogrzewanie czy dostać się do apartamentu. Technologia ma działać w tle i ułatwiać pobyt.
Sośnica – udogodnienia, które uzupełniają standard apartamentu
Sam apartament to jedna część oferty. Drugą jest budynek i infrastruktura dostępna dla jego użytkowników.
W Sośnicy właściciele i goście mają dostęp do strefy rekreacyjnej obejmującej basen, jacuzzi, dwie sauny, salę fitness oraz siłownię wyposażoną w sprzęt Technogym.
W Zakopanem ma to szczególne znaczenie.
Nie każdy dzień nadaje się na wyjście w góry. Zimą pogoda potrafi zmieniać się bardzo szybko, a poza głównymi sezonami część turystów wybiera Zakopane przede wszystkim jako miejsce odpoczynku.
Dostęp do basenu czy sauny daje gościom dodatkowe możliwości spędzania czasu, niezależnie od pogody.
Z punktu widzenia właściciela takie udogodnienia mogą wyróżniać nieruchomość na tle innych ofert. Trzeba jednak pamiętać, że wiążą się również z kosztami utrzymania całego kompleksu, które powinny zostać uwzględnione przy analizie inwestycji.
Lokalizacja – około 500 metrów od Krupówek
Sośnica znajduje się około 500 metrów od Krupówek, w pobliżu restauracji, sklepów oraz terenów spacerowych.
Niedaleko znajduje się również Dolina Białego, a lokalizacja zapewnia dogodny dostęp do atrakcji Zakopanego i okolic.
Apartament ma także przypisane miejsce postojowe w garażu podziemnym.
Dla gości przyjeżdżających samochodem możliwość parkowania jest ważnym elementem komfortu, zwłaszcza podczas ferii, wakacji i długich weekendów.
Przy wyborze nieruchomości inwestycyjnej lokalizacja powinna być oceniana nie tylko przez odległość od centrum, ale także przez wygodę dojazdu, dostępność parkingu i charakter otoczenia.
Ile kosztuje przygotowanie apartamentu premium do wynajmu?
To pytanie pojawia się często przy zakupie nieruchomości w stanie deweloperskim.
Nie ma jednak jednej kwoty, którą można zastosować do każdego apartamentu.
Na budżet wpływają zakres prac, jakość materiałów, zabudowy wykonywane na wymiar, wyposażenie kuchni i łazienki, instalacje, rozwiązania Smart Home oraz koszty robocizny.
W przypadku nieruchomości premium duża część wydatków przypada na elementy, których nie widać na pierwszy rzut oka: instalacje, stolarkę, materiały wykończeniowe i jakość wykonania.
Nie zawsze warto wybierać najtańsze rozwiązania. Jednocześnie wysoka cena produktu nie oznacza automatycznie, że będzie on najlepszy do apartamentu przeznaczonego na wynajem.
Istotne jest znalezienie równowagi między standardem, trwałością i kosztami późniejszego utrzymania.
W tym artykule nie podajemy kosztorysu realizacji Sośnicy. Bez pełnego zestawienia wydatków i zakresu prac przedstawienie jednej kwoty mogłoby prowadzić do błędnych porównań z innymi nieruchomościami.
Wykończony apartament nie oznacza jeszcze gotowego biznesu
Zakończenie prac wykończeniowych i umeblowanie nieruchomości to ważny moment, ale w przypadku najmu krótkoterminowego pozostaje jeszcze etap przygotowania operacyjnego.
Trzeba zaplanować sposób udostępniania apartamentu gościom, przygotować ofertę, wykonać zdjęcia, ustalić politykę cenową oraz zorganizować sprzątanie, kontrolę stanu technicznego i bieżącą obsługę.
W Zakopanem szczególne znaczenie ma również sezonowość.
Okres świąteczno-noworoczny, ferie zimowe i wakacje różnią się od spokojniejszych tygodni w roku. Dlatego zarządzanie cenami i dostępnością apartamentu powinno uwzględniać rzeczywisty popyt, a nie opierać się na jednej stawce przez cały sezon.
Opisywany apartament jest nowy i nie był dotychczas wynajmowany. Nie przedstawiamy więc historycznych przychodów, obłożenia ani wyników finansowych, których jeszcze nie ma.
Od stanu deweloperskiego do nieruchomości gotowej na przyszłość
Realizacja Sośnicy pokazuje, jak duża zmiana zachodzi między odbiorem apartamentu w stanie deweloperskim a jego pełnym wykończeniem i wyposażeniem.
Na stosunkowo niewielkiej powierzchni powstało funkcjonalne wnętrze z oddzielną sypialnią, zabudową na wymiar, wysokiej jakości wyposażeniem i systemem Smart Home.
W połączeniu z lokalizacją blisko centrum Zakopanego oraz dostępem do strefy rekreacyjnej tworzy to nieruchomość o standardzie premium.
Z perspektywy Gio Loft ważne jest jednak, aby już na etapie przygotowania apartamentu myśleć o jego późniejszym funkcjonowaniu. O wygodzie gości, codziennej obsłudze, utrzymaniu wyposażenia i kosztach eksploatacji.
Dobrze wykończony apartament daje solidną podstawę do rozpoczęcia wynajmu. O jego wynikach zdecydują jednak dopiero właściwa strategia cenowa, jakość obsługi i sposób zarządzania nieruchomością.
Więcej o tym, jak podchodzimy do obsługi apartamentów w górach, opisujemy na stronie zarządzanie najmem krótkoterminowym w Zakopanem.
Autor artykułu: Bartłomiej, Gio Loft
Odpowiada za operacyjną stronę Gio Loft i codzienne funkcjonowanie zarządzanych apartamentów. Nadzoruje procesy związane z obsługą nieruchomości, realizacją przyjętych standardów oraz organizacją pracy zespołu.