Kupujesz mieszkanie w Krakowie z myślą o Airbnb albo Booking.com. Lokal jest Twój, wszystko się zgadza, a po kilku miesiącach pojawia się problem: sąsiadom nie podoba się częsta rotacja gości, ktoś zgłasza hałas, zarząd wspólnoty zaczyna mówić o uchwale zakazującej najmu krótkoterminowego.
Czy wspólnota rzeczywiście może przegłosować, że od jutra nie wolno Ci wynajmować własnego mieszkania turystom?
Na dziś odpowiedź brzmi: co do zasady nie. Sama wspólnota mieszkaniowa nie może zwykłą uchwałą wprowadzić generalnego zakazu najmu krótkoterminowego w prywatnym lokalu.
Nie oznacza to jednak, że właściciel może robić w mieszkaniu wszystko, a wspólnota pozostaje bezradna. Granica przebiega gdzie indziej — pomiędzy prawem właściciela do korzystania z własnego lokalu a prawem pozostałych mieszkańców do spokojnego korzystania z budynku.
Stan prawny: 12 sierpnia 2026 r.
Czy wspólnota może uchwałą zakazać Airbnb i Booking.com?
Ten temat trafił już do Sądu Najwyższego.
W wyroku z 12 stycznia 2021 r., sygn. IV CSKP 20/21, Sąd Najwyższy rozpatrywał sprawę wspólnoty, która podjęła uchwałę wyłączającą możliwość wykorzystywania lokali m.in. do najmu krótkoterminowego.
Sąd uznał, że wspólnota nie może poprzez uchwałę decydować, w jaki sposób właściciel ma wykorzystywać swój odrębny lokal, jeżeli ustawa nie daje jej wyraźnie takiego uprawnienia. Zakaz najmu krótkoterminowego wykraczał bowiem poza zarządzanie nieruchomością wspólną i ingerował bezpośrednio w prawo własności.
Sąd Najwyższy wskazał wprost, że niedopuszczalne było wyłączenie możliwości wykorzystywania lokali znajdujących się w budynku zarówno na cele pensjonatowe, jak i na wynajem krótkoterminowy.
To bardzo istotne rozróżnienie.
Wspólnota zarządza przede wszystkim nieruchomością wspólną — klatką schodową, windą, elewacją, instalacjami, podwórkiem czy innymi częściami wspólnymi.
Nie staje się natomiast właścicielem mieszkań i nie może większością głosów dowolnie decydować, co właściciel może robić wewnątrz swojego lokalu.
Czy najem krótkoterminowy jest sprzeczny z przeznaczeniem mieszkania?
Także tutaj Sąd Najwyższy zajął stanowisko korzystne dla właścicieli.
W sprawie IV CSKP 20/21 wskazano, że sam najem krótkoterminowy nie jest sprzeczny z ustawowym przeznaczeniem samodzielnego lokalu mieszkalnego.
Nie można więc przyjąć prostego założenia:
„To jest lokal mieszkalny, więc nie wolno wynajmować go na dwie albo trzy noce”.
Oczywiście oddzielną kwestią pozostają obowiązki administracyjne, podatkowe, przeciwpożarowe czy związane ze świadczeniem usług noclegowych. Szczególnie że właśnie w 2026 roku przepisy dotyczące tego rynku są przebudowywane.
Ale wspólnota nie jest bezradna
I tutaj dochodzimy do części, o której właściciele czasami zapominają.
To, że wspólnota nie może po prostu przegłosować:
„Zakazujemy Airbnb w całym budynku”
nie oznacza, że nie ma żadnych narzędzi, jeżeli konkretny apartament rzeczywiście powoduje problemy.
Ustawa o własności lokali nakłada na właściciela obowiązek przestrzegania porządku domowego, utrzymywania lokalu w odpowiednim stanie i korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób, który nie utrudnia korzystania z niej innym właścicielom.
I dotyczy to w praktyce również tego, co dzieje się w związku z pobytami gości.
Jeżeli więc regularnie dochodzi do:
- nocnych imprez,
- hałasu na klatce schodowej,
- niszczenia części wspólnych,
- pozostawiania śmieci,
- nieprawidłowego parkowania,
- wpuszczania nieuprawnionych osób,
- powtarzających się interwencji policji,
- uporczywego zakłócania spokoju mieszkańców,
problemem przestaje być sam najem krótkoterminowy, a zaczyna być sposób jego prowadzenia.
I to jest ogromna różnica.
Regulamin wspólnoty obowiązuje również wtedy, gdy mieszkanie jest wynajmowane
Wspólnota może ustalić zasady dotyczące porządku w budynku i korzystania z części wspólnych.
Może więc wymagać przestrzegania ciszy nocnej, zasad dotyczących śmieci, wejścia do budynku czy korzystania z windy i innych przestrzeni wspólnych.
Nie powinna jednak wykorzystywać regulaminu jako sposobu na obejście prawa i ukrycie w nim faktycznego całkowitego zakazu korzystania z prywatnego mieszkania w określony sposób.
Sąd Najwyższy w omawianym wyroku wskazał zresztą regulamin porządku domowego jako jedno z narzędzi, którymi wspólnota może reagować na zachowania powodujące ponadprzeciętną uciążliwość dla sąsiadów.
Czy wspólnota może doprowadzić nawet do sprzedaży mieszkania?
W skrajnej sytuacji — tak.
I tego absolutnie nie należy lekceważyć.
Art. 16 ustawy o własności lokali przewiduje, że jeżeli właściciel m.in. rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy albo swoim niewłaściwym zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota może wystąpić do sądu z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji.
To jest jednak zupełnie inna sytuacja niż uchwała:
„Nie lubimy najmu krótkoterminowego, więc go zakazujemy”.
Mówimy tutaj o poważnych, powtarzających się naruszeniach i postępowaniu sądowym.
Samo wystawienie mieszkania na Airbnb czy Booking.com nie oznacza automatycznie podstawy do sprzedaży lokalu.
Co zrobić, jeśli wspólnota właśnie przegłosowała zakaz najmu krótkoterminowego?
Przede wszystkim nie zakładałbym od razu, że skoro większość zagłosowała „za”, to uchwała jest zgodna z prawem.
Ustawa o własności lokali przewiduje możliwość zaskarżenia uchwały wspólnoty do sądu m.in. ze względu na jej niezgodność z prawem.
W podobnej właśnie sprawie Sąd Najwyższy podtrzymał stanowisko, że wspólnota nie może poprzez uchwałę ingerować w prawo właściciela do korzystania z odrębnego lokalu, jeśli nie ma do tego wyraźnego upoważnienia ustawowego.
Każdą taką uchwałę warto jednak przeanalizować indywidualnie z prawnikiem, bo znaczenie ma jej dokładna treść.
A co ze zmianami prawa w 2026 roku?
Tutaj sytuacja robi się ciekawa.
14 lipca 2026 r. Rada Ministrów przyjęła projekt dużych zmian dotyczących najmu krótkoterminowego. Projekt przewiduje m.in. objęcie krótkoterminowego wynajmu mieszkań regulacjami dotyczącymi usług hotelarskich oraz utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych.
Według rządowego projektu obiekty mają podlegać rejestracji, posiadać regulamin oraz dane kontaktowe właściciela lub administratora. Przewidziano również sankcje za prowadzenie działalności niezgodnie z nowymi zasadami.
Co szczególnie ważne w kontekście tego artykułu: rząd zapowiedział, że mieszkańcy i wspólnoty mieszkaniowe będą mogli wnioskować o przeprowadzenie kontroli, a w przypadku stwierdzenia naruszeń samorząd będzie mógł podjąć działania prowadzące nawet do wykreślenia obiektu z rejestru.
To zdecydowanie wzmacnia pozycję mieszkańców.
Nie jest jednak tym samym co przyznanie wspólnocie prostego prawa:
„głosujemy i zakazujemy właścicielowi wynajmowania mieszkania”.
To istotna różnica.
Skąd więc informacje, że wspólnota będzie musiała wyrazić zgodę?
W debacie nad zmianą przepisów pojawiały się różne projekty.
Przykładowo poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym z druku sejmowego nr 2353 zakładał w określonych przypadkach konieczność uzyskania zgody wspólnoty albo spółdzielni mieszkaniowej.
To właśnie stąd może pochodzić wiele nagłówków w internecie mówiących, że „wspólnota będzie decydować o Airbnb”.
Projekt ustawy nie jest jednak tym samym co obowiązujący przepis.
Dlatego przy zakupie mieszkania inwestycyjnego nie warto opierać decyzji na artykule sprzed kilku miesięcy czy pojedynczym nagłówku z portalu informacyjnego. W 2026 roku przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego zmieniają się szybko i trzeba sprawdzać ich aktualny status.
Największy problem często nie jest prawny
Z naszego punktu widzenia znacznie częściej niż z samym zakazem spotykamy się z czymś bardziej przyziemnym: źle prowadzony najem zaczyna przeszkadzać ludziom, którzy normalnie mieszkają w budynku.
I wtedy zaczyna się konflikt.
Można mieć rację prawną i jednocześnie doprowadzić do sytuacji, w której każdy pobyt gościa powoduje telefon od administratora.
Dlatego dobrze zarządzany najem krótkoterminowy powinien być możliwie mało widoczny dla pozostałych mieszkańców.
Gość przyjeżdża, wchodzi do mieszkania, spędza pobyt i wyjeżdża. Bez imprezy na klatce, bez walizek pozostawionych przy wejściu, bez krzyczenia o drugiej w nocy i bez telefonu sąsiada do właściciela.
To brzmi banalnie, ale właśnie na tym polega duża część profesjonalnej obsługi apartamentu.
Jak ograniczyć ryzyko konfliktu ze wspólnotą?
W szczególności w kamienicach Starego Miasta czy Kazimierza zwracamy uwagę nie tylko na wynik finansowy apartamentu, ale również na sposób jego funkcjonowania w budynku.
Dobrze prowadzony obiekt powinien mieć jasny regulamin pobytu, określoną ciszę nocną, szybki kontakt do osoby odpowiedzialnej za apartament i możliwość natychmiastowej reakcji na zgłoszenie.
Ważna jest też właściwa selekcja rezerwacji.
Czasami zdecydowanie lepiej zrezygnować z jednej podejrzanej rezerwacji niż później przez kilka miesięcy odbudowywać relację z mieszkańcami budynku.
W apartamentach premium ma to jeszcze większe znaczenie. Właściciel nie kupuje mieszkania za dużą kwotę po to, aby jego inwestycja stała się źródłem permanentnego konfliktu ze wspólnotą.
Czy warto sprawdzić wspólnotę przed zakupem mieszkania inwestycyjnego?
Zdecydowanie tak.
Jeżeli kupujemy lokal z konkretnym przeznaczeniem inwestycyjnym, nie analizujemy wyłącznie ceny za metr i potencjalnego ADR.
Warto wcześniej ustalić między innymi:
- czy w budynku działają już apartamenty na wynajem krótkoterminowy,
- czy były konflikty związane z turystami,
- czy obowiązuje regulamin porządku domowego,
- czy podejmowano uchwały dotyczące najmu,
- jak wygląda dostęp do budynku,
- czy istnieje możliwość wygodnego self check-in,
- jaki charakter ma budynek i kim są jego mieszkańcy.
Dwa praktycznie identyczne mieszkania po dwóch stronach tej samej ulicy mogą być z punktu widzenia najmu krótkoterminowego zupełnie różnymi inwestycjami.
Podsumowanie: czy wspólnota może zakazać najmu krótkoterminowego?
Na dzień 12 sierpnia 2026 r. wspólnota mieszkaniowa nie może po prostu podjąć uchwały wprowadzającej generalny zakaz najmu krótkoterminowego w prywatnych mieszkaniach. Stanowisko Sądu Najwyższego w tej kwestii jest bardzo istotne — taka uchwała może wykraczać poza kompetencje wspólnoty i niedopuszczalnie ingerować w prawo własności.
Nie oznacza to jednak pełnej swobody.
Właściciel odpowiada za sposób korzystania z lokalu i nieruchomości wspólnej. Jeżeli jego goście regularnie zakłócają spokój, niszczą budynek albo powodują poważne uciążliwości, wspólnota posiada realne narzędzia do działania. W ekstremalnych przypadkach przepisy przewidują nawet możliwość wystąpienia do sądu o sprzedaż lokalu.
Dodatkowo w 2026 roku trwają bardzo istotne zmiany zasad funkcjonowania najmu krótkoterminowego. Rządowy projekt przewiduje między innymi rejestrację obiektów, możliwość kontroli po zgłoszeniach mieszkańców i wspólnot oraz sankcje za naruszanie nowych zasad.
Dlatego pytanie nie powinno brzmieć tylko:
„Czy wspólnota może mi zabronić?”
Lepiej zapytać:
„Jak prowadzić apartament tak, żeby zarabiał i jednocześnie nie stał się problemem dla całego budynku?”
Bo w dobrze zarządzanym najmie interes właściciela i mieszkańców naprawdę nie muszą być ze sobą sprzeczne.
FAQ - najczęstsze pytania
Czy potrzebuję zgody wspólnoty na Airbnb?
Na gruncie obecnych zasad nie istnieje ogólna reguła, zgodnie z którą każdy właściciel mieszkania musi otrzymać zgodę wspólnoty tylko dlatego, że chce wynajmować lokal krótkoterminowo. W 2026 roku procedowane są jednak zmiany przepisów, dlatego przed rozpoczęciem działalności należy sprawdzić aktualny stan prawny.
Czy wspólnota może zakazać Booking.com?
Wspólnota nie może zakazać korzystania z konkretnego portalu rezerwacyjnego tylko dlatego, że większość właścicieli nie chce najmu krótkoterminowego. Może natomiast reagować na rzeczywiste naruszenia porządku oraz niewłaściwe korzystanie z nieruchomości wspólnej.
Czy sąsiedzi mogą zgłaszać apartament na wynajem?
Tak. Już obecnie mogą reagować na zakłócanie spokoju czy inne naruszenia. Rządowy projekt z lipca 2026 r. dodatkowo przewiduje możliwość wnioskowania przez mieszkańców i wspólnoty o kontrolę obiektu.
Czy jedna skarga sąsiada może zakończyć najem?
Sama pojedyncza skarga nie oznacza automatycznego zakazu wynajmu mieszkania. Znaczenie ma rodzaj naruszenia, jego skala, powtarzalność oraz podstawa prawna ewentualnych działań wspólnoty lub organu administracji.
Czy przed zakupem apartamentu w Krakowie warto sprawdzić wspólnotę?
Tak. Przy mieszkaniu kupowanym pod najem krótkoterminowy sytuacja w konkretnym budynku może mieć bardzo duże znaczenie dla późniejszego prowadzenia apartamentu. Regulamin, dotychczasowe konflikty, sposób wejścia do budynku czy nastawienie do funkcjonujących już obiektów warto poznać jeszcze przed zakupem.
Autor artykułu: Adam, Gio Loft
Odpowiada za rozwój Gio Loft oraz inwestycje, dbając o to, aby współpraca z właścicielami była uporządkowana, przejrzysta i oparta na długoterminowym podejściu
