Na pierwszy rzut oka dom wydaje się bardziej atrakcyjny. Więcej metrów, więcej gości, wyższa cena za pobyt, możliwość zrobienia sauny czy jacuzzi. Z kolei apartament jest prostszy, tańszy w utrzymaniu i łatwiej zapełnić go również poza najbardziej obleganymi terminami.
Tyle że w najmie krótkoterminowym nie wygrywa nieruchomość, która ma wyższą cenę za noc. Wygrywa ta, która po całym roku zostawia właścicielowi lepszy wynik w stosunku do zainwestowanego kapitału.
I tutaj odpowiedź przestaje być oczywista.
Z naszego doświadczenia w Zakopanem wynika, że dobry dom może być świetnym produktem, szczególnie dla rodzin i większych grup. Ale źle przemyślany dom potrafi być również znacznie trudniejszy i droższy w prowadzeniu niż właściciel zakładał przy zakupie.
Apartament w Zakopanem — dlaczego jest najprostszym modelem na start?
Dobrze położony apartament jest przede wszystkim łatwiejszy do sprzedaży szerokiej grupie gości.
Może przyjechać para na weekend. Rodzina z dziećmi na ferie. Trzy osoby na kilka dni w górach. Goście z Polski, Czech, Słowacji czy dalszej części Europy.
Nie potrzebujemy sześciu albo ośmiu osób, żeby rezerwacja miała ekonomiczny sens.
To bardzo ważne poza ścisłym sezonem.
W lipcu, sierpniu, podczas ferii, Świąt czy Sylwestra znalezienie dużej grupy nie musi być dużym problemem. Znacznie ciekawsze jest to, co dzieje się w zwykłym listopadowym tygodniu albo po zakończeniu ferii.
Apartament dwu- lub czteroosobowy ma wtedy po prostu większą grupę potencjalnych klientów.
I dlatego dla inwestora kupującego pierwszą nieruchomość pod najem w Zakopanem apartament jest zazwyczaj bezpieczniejszym i bardziej przewidywalnym modelem.
Dom może zarobić znacznie więcej za jedną rezerwację
Z domem sytuacja wygląda inaczej.
Jeżeli nieruchomość mieści 8, 10 czy 12 osób, cena jednej doby może być oczywiście znacznie wyższa niż w przypadku standardowego apartamentu.
Do Zakopanego regularnie przyjeżdżają większe rodziny, grupy znajomych czy kilka par podróżujących razem. I właśnie dla nich możliwość wynajęcia całego domu ma ogromną wartość.
Nie chcą czterech oddzielnych apartamentów.
Chcą wspólnego salonu, dużego stołu, tarasu, ogrodu, grilla, miejsca dla dzieci i prywatności.
Jeżeli do tego mamy widok na Tatry, saunę, jacuzzi i dobrze zaprojektowaną przestrzeń wspólną, zaczynamy sprzedawać zupełnie inny produkt.
I tutaj dom potrafi naprawdę dobrze zarabiać.
Ale jest pewien haczyk.
Duży dom nie powinien być po prostu dużym apartamentem
To częsty błąd przy planowaniu takich inwestycji.
Ktoś kupuje albo buduje 180-metrowy dom, robi pięć sypialni i zakłada:
„Skoro apartament dla czterech osób kosztuje X, to dom dla dziesięciu będzie kosztował 2,5 razy więcej”.
Rynek nie zawsze tak działa.
Jeżeli mamy przyciągnąć grupę, dom musi dawać jej coś więcej niż tylko większą liczbę łóżek.
Największe znaczenie zaczynają mieć rzeczy, które w małym apartamencie są mniej istotne:
duży salon, wygodna przestrzeń wspólna, odpowiednio duży stół, liczba łazienek, parking, miejsce na sprzęt narciarski, przestrzeń dla dzieci, taras, ogród czy właśnie strefa SPA.
Jeżeli mamy dom dla 10 osób z jedną łazienką i malutkim stołem dla sześciu, jego metraż niewiele nam pomoże.
Gość patrzy na funkcjonalność całej grupy.
SPA zwiększa nie tylko cenę noclegu. Zwiększa również koszty.
Jacuzzi trzeba regularnie serwisować, kontrolować wodę, czyścić i przygotowywać pomiędzy pobytami. Sauna zużywa energię i również wymaga obsługi. Dochodzi ryzyko awarii, a przy obiekcie premium gość oczekuje, że wszystko będzie działało dokładnie wtedy, kiedy chce z tego skorzystać.
Dlatego przed inwestycją nie liczymy tylko:
„jacuzzi pozwoli podnieść cenę o X”.
Liczymy również, ile będzie kosztowało nas przez cały rok.
Sprzątanie domu to zupełnie inna operacja
Przy apartamencie 40–60 m² przygotowanie obiektu pomiędzy pobytami można dość łatwo zaplanować.
Przy domu o powierzchni 150 czy 200 m² dochodzi znacznie więcej pracy.
Kilka sypialni.
Kilka łazienek.
Duży salon.
Kuchnia.
Schody.
Taras.
Czasem sauna albo jacuzzi.
Znacznie więcej ręczników i pościeli.
Jeżeli wyjeżdża dziesięć osób, a kolejnych dziesięć przyjeżdża kilka godzin później, nie można wysłać jednej osoby i liczyć, że wszystko będzie gotowe na czas.
To trzeba wcześniej poukładać operacyjnie.
I właśnie takie rzeczy często umykają na etapie Excela z prognozą przychodów.
Właściciel patrzy na cenę 2500 zł za noc w Sylwestra, ale nie zawsze liczy, ile będzie kosztowało przygotowanie całego domu, pranie, energia, ogrzewanie, serwis i późniejsze naprawy.
Apartament jest tańszy w utrzymaniu
I to jest jego ogromna przewaga.
Mniej powierzchni oznacza mniej rzeczy, które mogą się zużyć.
Mniej ogrzewania.
Mniej sprzątania.
Mniej pościeli.
Mniej wyposażenia.
Tańsze naprawy.
Jeżeli trzeba wymienić kanapę w apartamencie, jest to jeden mebel.
W dużym domu urządzenie kilku sypialni i przestrzeni wspólnej oznacza już zupełnie inną skalę kosztów.
Nie oznacza to oczywiście, że dom jest gorszą inwestycją.
Po prostu jego przychód trzeba porównywać z pełnymi kosztami prowadzenia, a nie tylko z przychodem apartamentu obok.
Lokalizacja działa trochę inaczej dla domu i apartamentu
Dla apartamentu bliskość centrum Zakopanego jest bardzo dużym atutem.
Goście lubią możliwość wyjścia pieszo na Krupówki, do restauracji czy na wieczorny spacer bez konieczności korzystania z samochodu.
Przy domu sytuacja jest bardziej elastyczna.
Jeżeli gość przyjeżdża większą grupą, samochodami, i wybiera nieruchomość ze względu na widok, prywatność, ogród czy SPA, lokalizacja kilka kilometrów od ścisłego centrum może wcale nie być problemem.
Czasem wręcz przeciwnie.
Widok na Tatry i cisza mogą mieć dla tej grupy większą wartość niż 5 minut pieszo do Krupówek.
Dlatego przy domu dużo ciekawiej mogą wyglądać również okolice Zakopanego: Kościelisko, Poronin czy inne dobrze skomunikowane lokalizacje z widokiem i odpowiednią działką.
Ale im dalej od centrum, tym większe znaczenie ma parking i wygodny dojazd również zimą.
Dom bez odpowiedniej liczby miejsc parkingowych dla grupy jest od początku produktem z problemem.
Apartament częściej wygrywa w środku tygodnia
To jeden z elementów, który szczególnie analizowalibyśmy przed zakupem.
Duży dom świetnie wygląda podczas weekendu.
Rodzina przyjeżdża od piątku do niedzieli.
Grupa znajomych rezerwuje ferie.
Sylwester sprzedaje się bardzo drogo.
Ale co robimy od poniedziałku do czwartku w słabszym miesiącu?
Jeżeli dom kosztuje dużo za dobę, para raczej go nie wynajmie.
A obniżanie ceny ogromnego domu do poziomu małego apartamentu również nie ma sensu, ponieważ koszty jego przygotowania pozostają wysokie.
Mały i średni apartament ma tutaj przewagę.
Można znacznie elastyczniej pracować ceną i przyjmować różne typy gości.
Dlatego sam przychód w najlepszych miesiącach niewiele nam mówi.
Przed zakupem trzeba zobaczyć pełne 12 miesięcy.
Dom ma natomiast ogromną przewagę przy rodzinach i grupach
I tutaj nie ma co udawać.
Jeżeli uda się stworzyć naprawdę dobry produkt dla 8–12 osób, konkurujemy w zupełnie innym segmencie niż setki standardowych apartamentów.
Grupa, która szuka całego domu z trzema lub czterema sypialniami, dużym salonem, widokiem i jacuzzi, nie porównuje nas bezpośrednio z kawalerką w centrum.
To może pozwolić osiągnąć bardzo atrakcyjne ceny w najlepszych terminach.
Zwłaszcza że koszt domu rozkłada się na większą liczbę gości.
2500 zł za noc może brzmieć wysoko.
Ale dla dziesięciu osób oznacza 250 zł na osobę.
I nagle oferta wygląda zupełnie inaczej.
Co jest ważniejsze od metrażu? Liczba łazienek
To rzecz, na którą zwracamy dużą uwagę przy większych nieruchomościach.
Jeżeli dom ma być przeznaczony dla 10 osób, jedna łazienka to zdecydowanie za mało.
Nawet dwie mogą być już na granicy, zależnie od standardu obiektu.
W segmencie premium goście nie chcą rano stać w kolejce do prysznica.
Podobnie jest z miejscem przy stole czy liczbą wygodnych miejsc w salonie.
Jeżeli sprzedajemy obiekt jako „dla 10 osób”, wszystko powinno być przygotowane dla dziesięciu.
Nie tylko łóżka.
To właśnie takie szczegóły później pojawiają się w opiniach.
A co z dzieleniem domu na apartamenty?
To jeszcze inny i często bardzo ciekawy model.
Zamiast jednego domu wynajmowanego wyłącznie w całości można stworzyć kilka niezależnych apartamentów, zachowując jednocześnie możliwość wynajęcia całego obiektu przez większą grupę.
Daje to większą elastyczność.
W słabszym terminie sprzedajemy dwa apartamenty dwóm różnym rodzinom.
W ferie albo Sylwestra cały obiekt może zostać zarezerwowany przez jedną większą grupę.
Taki model może działać bardzo dobrze, ale musi być przemyślany już na etapie projektu.
Oddzielne wejścia, akustyka, parking, instalacje, sposób rozliczania mediów i przestrzeń wspólna mają wtedy ogromne znaczenie.
Nie każdy istniejący dom da się sensownie przerobić w ten sposób.
Dom jest bardziej wymagający technicznie
Przy apartamencie znaczną częścią budynku zajmuje się wspólnota albo administrator.
W domu jesteśmy odpowiedzialni praktycznie za wszystko.
Dach.
Elewację.
Odśnieżanie.
Podjazd.
Ogród.
Ogrzewanie.
Instalacje.
Ogrodzenie.
Taras.
A czasem również SPA.
Przy nieruchomości w górach dochodzi jeszcze pogoda.
Śnieg, mróz i duże różnice temperatur potrafią bardzo szybko zweryfikować jakość materiałów i wykonania.
Dlatego w przypadku domu zdecydowanie większą część przychodu trzeba odkładać na utrzymanie i przyszłe remonty.
Co z formalnościami?
Niezależnie od tego, czy wynajmujemy apartament, domek czy większy obiekt, trzeba pamiętać o obowiązkach związanych ze świadczeniem usług noclegowych.
Miasto Zakopane wskazuje obecnie, że m.in. apartamenty i domki turystyczne świadczące usługi noclegowe podlegają zgłoszeniu do ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie.
W lipcu 2026 r. urząd dodatkowo wezwał właścicieli obiektów do aktualizacji danych w związku z przygotowaniami do uruchomienia Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Według informacji miasta dane z obecnej ewidencji mają stanowić podstawę przyszłych wpisów do CWTON.
To ważne szczególnie przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej teraz. Nie zakładałbym, że zasady, które obowiązywały kilka lat temu, będą dokładnie takie same za kilka kolejnych lat.
Rynek najmu krótkoterminowego jest właśnie porządkowany i przed zakupem warto sprawdzić aktualne wymagania dla konkretnej nieruchomości.
Co jest bardziej rentowne — dom czy apartament?
I tutaj dochodzimy do odpowiedzi, której inwestor zazwyczaj najbardziej chce.
Nie da się powiedzieć, że dom zawsze zarabia więcej albo że apartament zawsze jest bardziej rentowny.
To zależy przede wszystkim od ceny zakupu.
Załóżmy, że apartament kosztuje 900 tys. zł, a dobrze przygotowany dom razem z wyposażeniem 2,5 mln zł.
Nie wystarczy sprawdzić, który z nich wygeneruje wyższy przychód.
Dom oczywiście prawdopodobnie wygeneruje większą kwotę.
Pytanie brzmi:
jaką stopę zwrotu osiągniemy z każdego zainwestowanego miliona?
Ile kosztuje utrzymanie?
Ile pochłonie sprzątanie?
Ile dni w roku obiekt będzie realnie sprzedawalny w dobrej cenie?
Jak będzie wyglądała amortyzacja wyposażenia?
Czy mamy możliwość dalszego zwiększenia przychodu?
Dopiero wtedy zaczyna się prawdziwe porównanie.
Kiedy wybralibyśmy apartament?
Apartament jest naszym zdaniem szczególnie ciekawy, jeżeli inwestor:
- kupuje pierwszą nieruchomość w Zakopanem,
- chce łatwiejszego modelu operacyjnego,
- zależy mu na szerokiej grupie gości,
- chce mieć możliwość sprzedaży również w słabszych terminach,
- nie chce ponosić dużych kosztów utrzymania domu,
- kupuje w bardzo dobrej lokalizacji blisko centrum lub atrakcji.
Dobrze zaprojektowany apartament dla 2–4 albo 4–6 osób potrafi być bardzo stabilnym produktem.
Kiedy dom może być lepszym wyborem?
Dom zaczyna być naprawdę ciekawy, kiedy ma coś, czego nie da się łatwo skopiować.
Świetny widok.
Dużą działkę.
Prywatność.
Kilka dobrych sypialni.
Odpowiednią liczbę łazienek.
Saunę.
Jacuzzi.
Duży salon.
Taras.
Parking.
I możliwość wygodnego pobytu większej grupy.
Wtedy nie konkurujemy już wyłącznie ceną.
Sprzedajemy doświadczenie.
Właśnie w tym segmencie widzimy największy sens budowania domu premium pod najem krótkoterminowy.
Samo postawienie dużego budynku i dodanie kolejnych łóżek tego efektu jednak nie zapewni.
Co sprawdzilibyśmy przed zakupem?
Zanim zdecydowalibyśmy się na konkretny dom albo apartament w Zakopanem, policzylibyśmy co najmniej trzy scenariusze: słabszy, realistyczny i bardzo dobry.
Nie tylko przychód.
Również pełne koszty.
Dla domu szczególnie ważne są ogrzewanie, serwis, sprzątanie, SPA, ogród, odśnieżanie i rezerwa techniczna.
Dla apartamentu trzeba sprawdzić czynsz administracyjny, zasady wspólnoty, parking, dostęp do budynku oraz koszty części wspólnych i ewentualnej strefy SPA.
Dopiero później porównujemy wynik do ceny zakupu.
W Gio Loft często patrzymy na nieruchomość jeszcze zanim właściciel podejmie ostateczną decyzję inwestycyjną. To najlepszy moment na taką analizę, bo po zakupie można już tylko optymalizować to, co zostało kupione.
Przed zakupem nadal możemy powiedzieć:
ten układ ma sens, a za ten sam budżet lepiej szukać czegoś innego.
Dom czy apartament w Zakopanem? Nasz wniosek
Jeżeli zależy nam na prostszym, bardziej płynnym i łatwiejszym do zarządzania produkcie, wybralibyśmy dobry apartament w odpowiedniej lokalizacji.
Jeżeli natomiast mamy większy budżet i możliwość stworzenia naprawdę wyróżniającej się nieruchomości dla rodzin i grup, dom premium może mieć znacznie większy potencjał przychodowy.
Ale musi być od początku zaprojektowany pod najem.
Nie wystarczy mieć dużo metrów.
Liczy się układ, liczba łazienek, miejsca wspólne, parking, widok, SPA, koszty eksploatacji i przede wszystkim to, czy goście mają powód, żeby zapłacić za ten konkretny dom więcej niż za kilka oddzielnych apartamentów.
Dlatego przy wyborze nieruchomości w Zakopanem nie zaczynalibyśmy od pytania:
dom czy apartament?
Najpierw odpowiedzielibyśmy na inne:
ile chcemy zainwestować, komu chcemy wynajmować i jaki wynik ta konkretna nieruchomość może realnie osiągnąć przez pełne 12 miesięcy?
Dopiero wtedy wybór robi się dużo prostszy.
FAQ - najczęstsze pytania
Co lepiej wynajmować w Zakopanem — dom czy apartament?
Dla większości inwestorów rozpoczynających działalność apartament jest prostszym i bardziej przewidywalnym modelem. Dom może natomiast osiągać bardzo wysokie przychody, jeśli jest dobrze przygotowany dla większych grup i posiada cechy wyróżniające, np. widok, ogród, saunę czy jacuzzi.
Czy dom w Zakopanem zarabia więcej niż apartament?
W ujęciu kwotowym może zarabiać znacznie więcej, ponieważ mieści więcej osób i można ustawić wyższą cenę za noc. Nie oznacza to jednak automatycznie wyższej rentowności. Dom jest droższy w zakupie, sprzątaniu, ogrzewaniu, wyposażeniu i utrzymaniu.
Ile osób powinien mieścić dom pod wynajem w Zakopanem?
Nie ma jednej idealnej liczby. Bardzo interesujący jest segment większych rodzin i grup, ale liczba gości musi być dopasowana do całej infrastruktury. Dom reklamowany dla 10 osób powinien mieć odpowiednią liczbę łazienek, miejsc przy stole, wygodną przestrzeń wspólną oraz parking.
Czy sauna i jacuzzi zwiększają przychód z domu w Zakopanem?
Mogą znacząco zwiększyć atrakcyjność obiektu, szczególnie zimą i w segmencie premium. Trzeba jednak uwzględnić koszty energii, serwisu, czyszczenia i ewentualnych awarii. Sama obecność jacuzzi nie gwarantuje wyższej rentowności.
Czy dom poza centrum Zakopanego ma sens pod wynajem?
Tak. W przypadku domów goście często bardziej cenią widok, prywatność, ogród i przestrzeń niż możliwość dojścia na Krupówki w kilka minut. Bardzo ważne są wtedy wygodny dojazd oraz odpowiednia liczba miejsc parkingowych.
Czy można podzielić dom w Zakopanem na kilka apartamentów?
W wielu przypadkach jest to bardzo ciekawy model, ponieważ umożliwia sprzedaż pojedynczych apartamentów w słabszych terminach i całego obiektu większym grupom w szczycie sezonu. Możliwość takiego podziału trzeba jednak sprawdzić pod względem technicznym, funkcjonalnym i formalnym jeszcze przed realizacją inwestycji.
Czy apartament lub domek w Zakopanem trzeba zgłosić do ewidencji?
Miasto Zakopane wskazuje, że obiekty takie jak apartamenty i domki turystyczne, w których świadczone są usługi noclegowe, podlegają zgłoszeniu do właściwej ewidencji. W 2026 roku trwają również przygotowania do nowego Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, dlatego przed rozpoczęciem działalności należy sprawdzić aktualne wymagania.
Autor artykułu: Adam, Gio Loft
Odpowiada za rozwój Gio Loft oraz inwestycje, dbając o to, aby współpraca z właścicielami była uporządkowana, przejrzysta i oparta na długoterminowym podejściu
